限购名单仅余十城 多地尝试信贷手段稳定楼市

2014-09-03 13:37:00 房天下产业网 来源:中指研究院

房天下产业网讯:中指研究院[微博]9月3日发布《2014年8月中国房地产政策跟踪报告》,8月百城价格指数连续环比连续第4个月下跌,但跌幅缩小。2014年8月,100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月下跌0.59%,连续第4个月下跌,跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看,本月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个,价格环比下跌的城市数量较上月减少2个。【下载报告】【更多报告

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一、市场情况:8月百城住宅均价连续第4个月下跌但跌幅缩小,各类城市成交小幅回升

2012年1月-2014年8月百城价格指数

8月百城价格指数连续环比连续第4个月下跌,但跌幅缩小。2014年8月,100个城市(新建)住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月下跌0.59%,连续第4个月下跌,跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看,本月价格环比上涨的城市数量较上月增加2个,价格环比下跌的城市数量较上月减少2个。同比来看,100个城市住宅均价与去年同月相比上涨3.15%,涨幅较上月缩小1.57个百分点,连续第8个月缩小。十大城市(新建)住宅均价为19226元/平方米,环比下跌0.53%,跌幅较上月收窄0.44个百分点,同比上涨7.58%,涨幅较上月缩小2.18个百分点。

2013年1月-2014年8月(第1-35周)各类城市商品住宅成交量变化

8月各类城市成交量环比均回升,且同比降幅有所收窄。8月,一线城市整体月度周均成交回升,同比降幅收窄至22%。从具体城市来看,虽均低于去年同期水平,但北京、广州、深圳环比已有所上升,其中北京月度周均成交面积环比增幅达105%,上海则环比下降5%。从1-8月(1-35周)累计数据来看,一线城市累计成交量同比降幅收窄1.8个百分点至34%。二三线城市本月周均成交环比增长14.8%,同比降幅收窄3.5个百分点至19.6%。除福州、东莞和成都外,其余城市环比均增长,其中青岛环比增幅为66%;苏州、南昌、长春和青岛的同环比均增长。从累计数据来看,二三线城市同比降幅继续保持在20%左右。

二、限购名单仅余十城,多地尝试信贷手段稳定楼市

城市放松限购呈多米诺效应,调整力度呈现明显差异化。2014年6月26日,呼和浩特市发布文件正式取消限购,为个正式宣布全面取消限购的城市。随后,济南、海口、苏州、武汉等城市也相继宣布放松限购。截至8月,47个限购城市中,共有27个城市通过官方渠道公布放松限购,10个城市默认放宽限购,10个城市目前暂无消息称放松限购。

截至2014年8月各限购城市政策变化

从各城市限购政策调整来看,除呼和浩特、济南、海口、温州等19个城市官方公布全面取消限购外,其余城市均为定向放宽。宁波、青岛、厦门等城市则实施区域性放松政策,针对城市内部分区域全面取消限购,其他区域仍执行限购政策。而另一类城市则针对不同类型房屋放松限购:苏州取消90平米以上(含)住房的限购政策,武汉140平以上住房全面放开限购。但值得关注的是,一度定向放宽的杭州、无锡在8月末陆续全面放开限购。除了放松限购城市的增多,放松力度也在逐渐加大。

除限购政策外,部分城市及省份的限贷政策也有所放松。2014年8月1日,绍兴市住房和城乡建设局发出《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》,提出“除首套房外的新购房贷款首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的限执行”,同时降低二套房标准为“拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准,不考虑购房贷款次数”,放松限贷政策以稳定市场。8月8日,福建省住房和城乡建设厅公布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中,也降低首套贷款认定标准为“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定”,而“首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。8月20日,江西省出台20条措施促经济平稳增长,其中明确提出“促进房地产市场平稳健康发展,落实首套房贷款优惠政策,适当降低二套房首付比例”。

执行三年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限,刚性需求在此过程中逐渐释放,而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放开限购难以对市场形成有效刺激。采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷,将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。

除金融支持外,部分省份及城市通过财政补贴方式稳定楼市。8月1日,四川省财政厅发布文件,对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款,且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。包头房交会优惠政策中,也明确提出给予购房人2000元/套的购房补贴,并给予契税补贴。

三、不动产登记条例征求意见,长效调控机制再推进

2014年8月15日,国务院法制室公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》),对全社会公开征求意见 。

城乡统一的登记制度

《条例》第四条界定了不动产的范围,其中涵盖集体土地权、房屋等建筑物构筑物权、森林、林木权、建设用地使用权等十类不动产权利。第二十八条也指出“不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记,按照国家有关规定执行”。此次明确将农村宅基地等集体建设用地确权登记发证,有利于打破城乡二元的土地制度,也对于改革期内的土地制度进行了明确,对于建立城乡统一的建设用地市场等土地制度改革,具有基础性作用。

 明确不动产登记执行部门

《条例》明确规定了不动产登记工作的主管部门为国务院国土资源部,并要求地方政府明确部门执行不动产登记。《条例》第五条规定“国务院国土资源主管部门负责指导、监督不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”通过统一规定不动产登记部门工作,不仅可以结束目前的不动产多部门登记的状态,让产权更加清晰,也有利于保障不动产交易的安全。

不动产登记信息实时共享

《条例》第二十二条规定“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。”建立统一的不动产信息管理平台,实现信息实时共享,为我国房地产税制度的建立完善提供基础。

两类人可依法查房

《条例》第二十三条规定“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。”不动产信息的有限度查询,使个人不动产信息透明化、安全化,也有助于和其他相关法律的配套实施。

此外,不动产登记局工作职责明确以及不动产统一登记时间表公布,不动产统一登记工作逐步推进。8月,国土部厅正式印发执行《地籍管理司(不动产登记局)主要职责内设机构和人员编制规定》,确定地籍管理司(不动产登记局)的主要职责、人员编制和内设机构等“三定方案”。不动产登记局常务副局长冷宏志也公布了不动产统一登记的四步走时间表:从2014年开始,力争一年左右时间基本完成各级职责整合和基础制度建设;两年左右时间逐步衔接过渡,统一规范实施;三年左右时间全面建立并完善各项制度;四年左右时间建立有效运行的不动产登记信息管理基础平台。

不动产统一登记是我国建立房地产长效调控机制的重要环节。首先,政府对市场的调控将更能抓住根本,使调控政策更加精准、有效,加速建设健康有序的房地产市场。其次,不动产统一登记为个人住房信息联网,房地产税改革提供基础。再次,不动产统一登记有助于遏制不合理的、过多的投机需求,挤压市场存量房源,促使房地产市场回归理性。最后,不动产统一登记,也使不动产交易过程更加透明、安全,有助于调动市场内在动力,合理需求平稳释放。

四、多渠道金融支持棚户区改造,各地政策呈现灵活性

2014年,保障性安居工程持续推进。8月15日,住建部公布数据称2014年,计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上(其中各类棚户区470万套以上),基本建成480万套。截至7月底,已开工590万套,基本建成340万套,分别达到年度目标任务的84%和70%,完成8500亿元。8月15日,财政部公布截至6月底,财政已下达2014年城乡保障性安居工程补助资金共2198.20亿元。其中,下达城镇保障性安居工程资金1968.20亿元,下达农村保障性安居工程资金230亿元。上半年,财政实际用于保障性安居工程支出1521.03亿元,同比增长36.6%。

多种金融方式为棚户区改造提供资金支持。8月4日国务院厅下发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》,明确各地要推进债券创新,支持承担棚户区改造项目的企业发行债券,优化棚户区改造债券品种方案设计,研究推出棚户区改造项目债券。8月13日,国务院下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》,鼓励保险资金利用债权计划、股权计划等方式,支持棚改、城镇化建设等民生工程和国家重大工程。

各地加大保障性住房支持力度,管理更具备灵活性。8月,湖南和江西均出台文件明确政府可回购普通商品房作为保障房源。8月13日,沈阳市政府发布《关于印发沈阳市促进当前经济稳增长若干政策措施的通知》中指出,对列入国家、省当年棚户区改造计划的项目,按每户1万元的标准给予补助,专项用于棚户区改造。8月18日,南宁市住房保障和房产管理局发布《南宁市限价普通商品住房转化为商品住房管理规定》,明确了满足条件的限价普通商品住房可以申请转化为商品住房。目前,各地对保障性住房的政策支持力度不断加大,同时因各地市场形势的不同而形成差异化管理。尤其是回购方式的提出,不仅可以增加保障房的供给,也有助于消化目前部分城市的高库存。

五、展望:长效机制加速建立,手段逐渐退出

限购限贷等调控手段将逐渐退出。目前,原本执行限购的47个城市仅剩十个城市尚在坚持。在分城施策的原则指导下,放宽甚至取消限购的城市数量仍将增加,至今年年末,预计仅一线城市及个别二线城市继续坚守限购,其他城市将更多将需求释放的决定权交由市场。在限购逐渐淡出的同时,限贷门槛也将降低。在“支持合理自住和改善性需求”的要求下,随着绍兴、福建等地“认房又认贷”原则的突破,信贷对此前一度被限购、限贷影响的改善性需求支持力度将有所加大。在金融体系市场化的总体背景下,购买首套房的首付比例将继续保持在较低水平,二套房首付可能从当前的七成略有下调,但多套房贷款闸门短期内仍难打开;至于利率方面,则更多交由各银行根据市场情况确定,但可以相信的是,首套房的贷款利率仍将受更多保护。

不动产登记开始征求意见,税制改革时间明确,长效调控机制将逐渐完善。今年以来,不动产统一登记工作持续推进,8月《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公开征询意见,同时不动产登记局“三定方案”和不动产登记“四步走”时间表均明确。不动产统一登记将为个人住房信息联网、房产税制度建立等方面提供基础支持,推动我国中长期长效调控机制的建立。此外,近期有消息称正在拟订房地产税立法草案,该草案预计在今年年底完成,2015年实施。“轻交易、重保有”的总体倾向将使得税收政策对房地产市场的调节作用更偏长期,各项税费标准将更趋规范,而不再是各地短期调节需求的工具。

相关链接

2014年6月中国房地产政策跟踪报告

2014年5月中国房地产政策跟踪报告

2014年4月中国房地产政策跟踪报告

2014年2月中国房地产政策跟踪报告

2014年1月中国房地产政策跟踪报告

标签: 政策跟踪百城住宅均价下跌成交量

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