绍兴推出的楼市松绑政策，在市场上激起颇多涟漪。

8月4日，浙江绍兴市公布了《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），尽管在此之前，46个限购城市中已有30多个城市在不同程度上为限购松绑，甚至明文取消限购政策，但是绍兴市松绑力度之大仍被网民惊呼“逆天”：除了松绑限购外，绍兴市还为“限贷”、“限外”松绑，成为当前明确松绑“限贷”政策的城市。《意见》明确提出，将停止执行对非绍兴市户籍居民家庭的限购政策，并规定了房贷优惠利率、松动了公积金提取限制，同时指出在认定二套房时将认房不认贷。

在此前的限购松绑浪潮中，不少城市的房市情况并未出现明显变化，松动性政策只在极短时间内起到刺激作用，房市在迅速冲高后很快回落。在地产业形势走弱已成为共识的情况下，不少人仍持观望态度。有分析认为，放松限购对房市刺激作用不明显，很多人不是不愿买房，而是无力买房，因此限贷、限外和限价令才是抑制房市需求的主要因素。

绍兴此次的大松绑政策可谓是这一观点的试金石，也引发各方对于更多松绑政策将会逐渐出台的预期。“多限全开”的刺激政策、交易平台辅助加速房市交易、贷款发放速度提升等多项要求都表明，地方政府认为单纯的指令调节已经不够，只有依靠金融手段才有望达到提振楼市的作用。

地方密集出台放松限购政策的主要动力何在？很显然，卖地收入下降令地方感受到的财政压力是一个重要原因。根据中指研究院发布的数据，7月份300个城市土地出让金总额为1475亿元，环比减少15%，同比下降49%。从部分地方看，北京市在时隔3年后于年初再现两起住宅用地流拍；二、三线城市6月份的平均溢价率仅为前5个月平均值的四分之一。

实际上，限购政策推行之初曾因其色彩浓厚而引发争议，可叹的是引导其退出的主要动力仍出于需求。但是，借助松绑房市限制来逆转中国地产业颓势的目的能否达到？目前看来，希望借政府之手再度托起市场需求的愿望，其前景并不乐观。

今年初以来，中国地产行业在整体经济下行压力较大、房价透支等多重因素的冲击下初现颓势，楼市分化调整格局愈加明显。由于本轮楼市分化与以往不同，背后的原因也更加复杂，因此可以说，楼市问题难以依靠单一的放松购买和贷款限制政策来解决。更何况，绍兴政府出台的文件只是指导意见，政策目标的达成需要多方和巨大的资源支持。如果民众观望情绪蔓延，实体经济结构调整不畅、银行贷款机制仍受央策限制，仅凭地方政府调控的一腔热情恐怕仍难以重振地产业。

虽然绍兴政府出台的文件其冲击力还没经受市场检验，但是从市场对限购政策的应激反应来看，大部分刺激效果甚微。中原集团对天津、成都、杭州、长春等13个典型城市的抽样调查显示，楼市尚未表现出强烈反弹迹象。具体而言，调研城市中仅有杭州市萧山区、济南及成都三地短期效果显著，取消限购后日均成交量较之前飙升3倍；取消限购的呼和浩特市在新政发布的首月成交量也有反弹。但是这种激增的成交量未必仅由放松限购推动，此前由于限购而无法网签的积压交易，在政策调整后集中完成网签登记，也推高了成交数据。而大多数二、三线城市的数据进一步表明，房市在放松限购后并未出现回转迹象，有些地区甚至继续走低。

值得注意的是，北京、上海等一线城市并未加入此轮房市限制政策松绑热潮。相较而言，一线城市的住房需求相对具有刚性，短期内难以出现明显下滑。反倒是很多热衷放松限制的二、三线城市，房地产市场原本就供过于求，投机性购房需求占据主流。因此，一旦市场预期转变，房市下行的压力增大，房子的交易规模和价格波动明显。在这一背景下，二、三线城市放松限制政策激发的市场空间显然极为有限，除了短期内释放部分被挤压的正常需求外，反而会加剧抑制比例更高的投机性需求。

必须承认，“稳中有降”的房价、小幅消化的成交量已经成为目前房市新常态。色彩明显的限购政策退出市场是历史潮流，但难以激发超出市场需求的活力。地方政府应尊重市场发出的信号，不能在抑制需求和盲目救市这两种极端政策间摇摆。因此，与其寄希望于放松政策甚至刺激性的优惠来重现地产红利，地方政府不如更加关注真正的供求关系平衡，区分自主性住房需求和投机性需求，制定相应的细分政策。只有通过综合性的调控措施，才能引导房地产行业长期健康发展。