房天下产业网讯：中指研究院[微博]8月7日发布《绍兴下调二套房首付 “认房不认贷” 取消限购同时加强地方个贷支持》，8月1日，绍兴市住房和城乡建设局发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，制定了包括取消限购、下调二套房首付比例等在内的11条措施，以刺激市场、保障市场平稳。值得关注的是，与其他城市仅仅放松限购不同，绍兴将二套房首付比例由60%明确下调至40%，成为对差别化信贷政策进行调整的城市。【下载报告】【更多报告】

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重点城市新开盘监测快报（2014.7.28-8.3）

中国主要城市房地产市场交易情报31期

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事件：绍兴发文取消限购，下调二套房首付比例至40%

8月1日，绍兴市住房和城乡建设局发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，制定了包括取消限购、下调二套房首付比例等在内的11条措施，以刺激市场、保障市场平稳。值得关注的是，与其他城市仅仅放松限购不同，绍兴将二套房首付比例由60%明确下调至40%，成为对差别化信贷政策进行调整的城市。

从上表可以看出，此次绍兴政策调整的重点在于以下三个方面：

一是全面取消限购。从绍兴原执策来看，对于绍兴本市户籍居民家庭并未实行限购，而是对非绍兴市户籍居民家庭，要求累计纳税或社保一年以上，限购绍兴市区1套新建商品住房。此次停止对非本地户籍居民的限购，即相当于完全放开限购，以刺激市场需求。

二是加强信贷政策支持。“国八条”规定，二套房贷首付比例不低于60%，2013年“国五条”对二套及多套房贷政策再次进行强调。此次绍兴将二套房贷首付比例底线降至40%，这是此轮政策放宽中对二套房贷首付做出调整的城市。与首套房相比，二套房贷的首付比例差距仅为10%，这将极大地鼓励二套房需求释放。同时，绍兴取消“认房又认贷”原则，调整为“认房不认贷”、公积金贷款已还清的可申请二次贷款，并且明文规定首套房贷款利率不得超过6.55%的基准利率。信贷方面刺激力度之大，是当前调整城市之最。

三是区域差别化调整。绍兴原限购范围为绍兴市区，包括袍江、镜湖新区。此次调整在放开全市限购的基础上，规定越城区、高新技术开发区、袍江经济技术开发区、镜湖新区、滨海新城房管部门单独审核购房者在本区域内的房产并出具首套房证明。这意味着不论名下是否有房，只要在上述五区内无购房记录的，均可在五区内新购房屋。另外，本次规定人均建筑面积低于上年度市区人均城镇住房建筑面积（以家庭人口核算）的市区老旧住房不计入住房套数。这表明目前居住在老旧房且低于市人均住房面积（30平米）的家庭，若购房将按照首套房计算。

缘由：当地房地产市场量价持续低迷，其他城市松绑限购影响有限

今年以来，绍兴商品住宅市场及土地市场持续降温。2014年6月，绍兴商品住宅销售面积5.34万平方米，同比连续8个月下降，1-6月商品住宅月均销售面积仅为6.29万平方米，明显低于去年全年月均水平（9.84万平方米），商品住宅市场成交量持续走低。

受住宅市场影响，绍兴市土地市场也急剧降温，1-7月绍兴住宅土地成交规划建筑面积128万平方米，远低于去年同期的463万平方米，且均为底价成交，而去年同期的住宅土地成交溢价率接近30%。

绍兴新建商品住宅销售价格低位徘徊。绍兴市住宅成交量持续下行，购房者市场预期持续看弱，部分开发商以价换量，导致住宅价格也始终处于低位。据中指研究院百城价格指数结果显示，绍兴新建商品住宅销售价格于2013年10月开始下跌，2014年2月跌至近年点，随后价格一直处于较低水平。7月销售价格为9751元/平方米，环比下跌0.68%，同比连续第7个月下跌，跌幅为4.14%。

在此背景下，绍兴市按照“市场主导、因城施策、分类指导、长效管理”的原则，放松限购、限贷政策，以刺激市场回暖，缓解市场供求压力。

单纯放松限购难以从根本上扭转库存高企、供需不平衡的局面，多手段结合刺激楼市需求。在市场快速上行阶段，限购是抑制旺盛需求的最直接、最有效手段，但在2014年整体市场下行的背景下，由于市场预期看弱、信贷偏紧等原因影响，放松限购带来的持续性需求动力不足，难以扭转当前市场的整体低迷态势。

从此前放松限购城市的市场表现来看：温州、南宁在政策放宽后的短期内成交量明显增加，但一个月后，市场又恢复到调整前的状态；目前济南和宁波正处于限购放松后的爆发期，销量激增，但预计难以维持高位。在放松限购之前，部分城市对限购政策执行并不严格，所以即使限购政策放松后，对市场刺激也是短期的。因此，单一松绑限购刺激需求影响有限，结合信贷等其他因素可能对于市场产生较大影响。绍兴此次松绑，不仅取消非户籍家庭购房限制，也明确限定了首套房贷款利率，并直接下调了二套房首付比例，放宽二套房认定标准，以期达到更快刺激市场回温的效果。

展望：地方政府加快刺激个贷支持，差别化信贷原则难以撼动

在绍兴放宽限购的同日，太原市发布《关于调整我市住房限购政策促进省城房地产市场健康发展的意见》，这意味着又一省会城市正式取消限购。7月以来，放松限购城市的数量迅速增加，截至目前已有约30个城市对限购政策进行不同程度的放宽。2014年住宅市场普遍低迷，在日渐加大的去化压力之下，放宽限购似乎成为了各地政府刺激市场的救命稻草。但从上文可以看出，执行三年之久的限购政策对于市场的调控作用已相当有限，刚性需求在此过程中逐渐释放，而对于二套及多套房的限贷政策又决定了单独放开限购难以对市场形成有效刺激。绍兴此次政策调整除放开限购外，信贷、公积金、市场等方面多管齐下，其中对于差别化信贷的调整力度颇大，使其成为“国五条”以来下调二套房首付比例的城市。

事实上，除绍兴明文下调二套房首付比例外，近日有消息称广西正在研究在落实好居民购买首套自住普通商品住房贷款首付比例和利率优惠政策的同时，放开二套房贷款政策。而此前四川省财政厅也发布文件，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。此举旨在鼓励金融机构响应“央五条”号召，支持首套房贷，从而促进消化市场存量，虽然直接动用地方财政资金支持房地产业的举措值得商榷，但足以表明地方政府已清楚认识到金融信贷对房地产市场的重要影响。

我们认为，采取更多措施鼓励金融机构支持首套房贷，将成为下一阶段各地政府促进房地产市场回暖的重要手段之一。但需要注意的是，以手段强制规定利率有悖于金融改革市场化方向，绍兴此次调整的效果尚待观察。对其他城市来说，如何鼓励金融机构向个贷业务倾斜，将是解决问题的关键。此外，由于此前长达3年的限购对改善性需求造成了一定程度的误伤，一直以来严格执行的“认房又认贷”二套房认定标准原则或将在部分城市有所松动。

在地方政策频繁放松的同时我们也要看到，仍在继续坚持差别化信贷原则，并一再强调其对保障合理自住型需求的重要性，投机性需求将被持续抑制，全面放宽多套房贷暂无可能。