"百城房价"数据坐实"楼市进入调整阶段"判断

2014-06-03 11:17:00 房天下产业网 来源:经济参考报

持续上涨近两年的“百城房价”首现跌势。6月1日,中指研究院发布5月百城房价变动情况。根据中指院对100个主要城市新建住宅的全样本调查数据,2014年5月,百城(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比下跌0.32%,是2012年6月以来首次环比下跌。其中,环比下跌的城市达到62个。

多位接受记者采访的业内人士指出,担当本轮主力军的是中小型房企,目前市场上绝大多数7折项目都来自于中小型开发企业。而龙头房企也开始走出、观望的状态,高调加入大军。综合多方因素预测,6月房企可能进一步加大促销力度。

62城市房价环比下跌

中指院数据显示,在100个城市中,有37个城市环比上涨,62个城市环比下跌,1个城市与上月持平。与上月相比,5月价格环比上涨的城市数量减少18个,其中涨幅在1%以上的有7个,较上月减少4个;5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个。

同比来看,百城住宅均价与去年同月相比上涨7.84%,涨幅较上月缩小1.22个百分点,为连续第5个月缩小。按中位数计算,100个城市(新建)住宅价格中位数为7299元/平方米,环比上月上涨0.19%。

另外,根据百城价格指数系统对北京、上海、广州、深圳等十大城市的全样本调查数据显示,5月十大城市住宅均价为19605元/平方米,环比下跌0.18%,为连续环比上涨23个月后首次下跌,下跌城市个数增加至8个。具体来看,仅北京、天津环比上涨,涨幅分别为0.69%、0.08%;其他城市环比下跌,其中南京环比跌幅,为1.36%;杭州、深圳、成都跌幅在0.5%至1%之间;武汉、上海、重庆(主城区)、广州跌幅在0.5%以内。

同比来看,十大城市平均价格上涨13.97%,连续第19个月上涨,涨幅较上月缩小1.40个百分点。5月,十大城市全部同比上涨,北京上涨22.39%,涨幅仍居十大城市首位但持续缩小;广州上涨15.14%,位列北京之后;上海、深圳、南京涨幅在10%至15%之间;武汉、天津、重庆(主城区)、杭州涨幅在5%至10%之间;成都同比上涨1.09%,涨幅。

中指院方面分析认为,2014年5月,百城住宅平均价格在连续环比上涨23个月后首次环比下跌,十大城市中8个城市环比下跌,这意味着“国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后进入调整阶段”。

此外,该机构进一步分析指出,从近期房地产市场供需情况来看,市场供应增加,成交明显回落给房企销售带来较大压力,部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略,如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度;这些以价换量的措施有利于促进市场成交,但一定程度上促使房价下降。

中小房企成主力军

根据中指院发布的百城房价数据显示,在5月房价环比下跌的62个城市中,跌幅居前十位的依次是:汕头、呼和浩特、宝鸡、秦皇岛、日照、芜湖、张家港、南宁、嘉兴、温州。其中,汕头、呼和浩特和宝鸡环比跌幅超过3%。

记者注意到,5月房地产市场整体成交量依旧呈现下滑态势,浙江、江苏、江西等华东省份出现的潮正逐渐蔓延至包括一线城市在内的范围。5月,广州、北京等市场先后出现“全盘”的楼盘项目。广州方面,全月有超过150个楼盘推出优惠促销活动,其中有17家推出了“”和“低首付”活动。

另据某研究报告指出,综合而言,本轮楼市潮大有赶超2011年的之势。在优惠力度上,6折让利再度出现,不过市场上目前还是以8至9折为主;在房企参与度上,大至龙头房企,小至地方企业均有涉及;而在产品类别上,房企主攻刚需产品,刺激刚需客群入市。

业内人士告诉记者,经过年初以来业绩增长动力不足的冲击,龙头房企也摆脱了、观望的状态,开始出击市场,高调加入行列。其中,万科、恒大分别在广州、沈阳以7折力度笼络客源。

她还说,担当本轮主力军的是中小型房企。目前楼市出现的绝大多数7折项目都来自于中小型开发企业。“对于大型开发企业来说,化布局分散企业风险,增加周转能力,而中小型房企则受限于项目布局,一旦遇到市场降温,将首当其冲,选择以价换量是保证企业运作的必然选择,在力度上往往也采取一降到底的策略”。

区域性或将加速

回望刚刚过去的5月,在楼市量价齐跌的同时,地方政府主导的“救市”大军也在扩容。

先后有宁波、郑州、天津、海口等城市在当月传出将出台“刺激楼市”的相关政策。据数据显示,截至5月,传闻救市的城市已经超过10个,其中明确落地政策城市也超过了6个城市。如果叠加在2013年出台“救市”政策的城市,那些库存高企、成交萎靡的地方很多已开始放松楼市调控政策。

值得一提的是,杭州在5月出台了“限价令”,如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将通过技术手段限制网签。另外,5月12日,央行发布的“央五条”要求商业银行将首套房贷回归正常化,支持首次购房按揭贷款,提高贷款效率。

业内人士分析认为,从5月的房地产市场及百城房价数据来看,房地产下行趋势明确,楼市已经开始周期性调整。他进一步分析认为,相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整,本次楼市出现调整的主要原因为:资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧;以及总体楼市供应告别短缺,三四线城市出现供应过剩。

他认为,本次楼市变化是历首次出现的因为“非政策因素”导致的市场萧条,这也可能会导致本轮市场的调整周期更长,“是非核心城市、城市非核心区,都有可能出现明显价格调整”。

此外,他还表示,5月百城房价数据显示,“华东区域整体楼市出现颓势,浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性,房价变化从之前的点状分布出现了块状变化,调整的速度加快”。

在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素作用下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪加重,房企“让利跑量”心理渐占上风。业内人士据此预测,综合多方因素,6月房企可能进一步加大促销力度。

标签: 百城房价楼市调整

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