日前，国家信息经济预测部主任祝宝良在介绍当前经济形势和宏观调控政策等情况时表示，陆续推出的政策更多是刺激基础设施建设，稳定制造业的，短期对房地产的起到了一定的刺激作用，但是对房价的影响还没有显现出来。

“我个人认为，房价到了一个阶段性的波动当中下行的区间，但是决不会出现房价急剧下行的局面”。祝宝良认为，今年或者明年可能是房地产出现一个阶段性拐点的时间。

对中国房价上升主要原因做量化分析后，他得出结论：中国房价上升40%的原因来自刚性需求，30%源自于土地购置价格的上升；此外，还有30%的原因带有投机性。

而刚性需求度量依据是平均年龄在23岁的人口数量，因为中国人平均结婚年龄为23岁。但是从今年开始，23岁人口数量出现下降，今年或者明年是个拐点，刚性需求也会下降。

对于性购房，祝宝良认为，2011年以后货币回归到正常，超发的货币追逐房地产的影响会滞后1年～2年，到今年投机性需求不多了，再加上去年的限购、限贷政策，土地价格滞后两年影响到房价，中国的刚性需求在下降，影响到房价的因素都在导致房价稳中下降。

周期性调整已经开始

国家统计局发布4月70座大中城市房价数据显示，70座大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。

另一个特点是，历年4月份都属于需求恢复期，而2014年却背离了这个“规律”，70座大中城市房价下调的范围进一步扩大，这意味着楼市开始出现周期性调整，下行趋势愈加明显，房价拐点基本确立。

目前，二手住宅价格指数已连续4个月出现同比、环比双双下降，新建商品住宅价格同比、环比指数也连续3个月双双回落。一、二手住宅价格环比涨幅降至2013年以来。同时，前4月商品房销售面积和销售额降幅分别达6.9%和7.8%，幅度较 季度继续扩大。进入5月份后形势更加不乐观，楼市继续低迷，市场观望情绪继续浓重。只要不放水货币信贷，笔者预计，最迟第三季度性房价拐点将会到来。

总之，楼市周期性调整已经开始，房价拐点越来越明显。各级政府聪明的做法是，顺应这个大趋势，使房价尽快回归理性价位，防止泡沫风险越吹越大，出现断崖式下跌的崩盘风险。

短期降温非长期崩盘

某财经评论员认为：“虽然我短期看淡，但强烈反对近期甚嚣尘上的崩盘论。”按照国际规律，如果 一个国家房市崩盘了，房价将整体性下跌超过30%（如1991年后的中国台湾，2006年后的美国），甚至超50%(如1991年后的日本，1997年后 的中国香港)；下跌时间一般会超过2年～3年（如美国、中国台湾），甚至是5年（如中国香港、日本）。而这次我国楼市的波动和调整，仍属于短周期性质的降 温，而非长周期性质的崩盘。这次调整的幅度不会大，调整的时间也不会长。另外，我国经济和楼市的区域差异很大，不同城市的调整时间和幅度，也存在 明显差异。一般而言，库存压力小的一线和部分二线城市调整时间短，而库存压力大的三、四线城市则时间会长些。

在此情况下，无论是开发商还是购房者，需要采取两点措施。其一，需要态度谨慎（不要急于与扩张），且行且观察（如地方救市动作、调控态度）；其二，需要深入分析和研究不同城市的库存压力、城市基本面变化，从而判断不同城市房价的抗跌能力， 以及下一轮市场复苏后的房价爆发力。