新型城镇化推动房地产发展 实施双向调控 推进长效机制
2014-04-15 15:55:00 房天下产业网 来源:产业网
政策环境:新型城镇化推动房地产发展,实施双向调控,推进长效机制
2014年一季度,、地方两会陆续召开,全面深化改革成为关键词。新型城镇化成为未来房地产发展助力,一系列房地产业相关制度面临变更,长效机制陆续推进。与此同时,双向调控成为房地产政策调整的主要方向,各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策。推进新型城镇化进程,着眼于长效机制建设,实施双向调控分类指导,将成为2014年房地产调控政策的主要基调。
百城住宅价格涨幅缩小,重点城市供不应求矛盾缓解
价格方面,百城住宅价格指数同比、环比涨幅均持续收窄;一季度累计涨幅为1.56%,较2013年四季度缩小1.08个百分点。十大城市住宅均价同比、环比涨幅普遍缩小,杭州、广州二三月份住宅价格环比下跌;一线城市涨幅较为明显,二线城市价格稳定,部分三线城市出现下跌。成交方面,一季度成交量明显回落,同比下降19%,但仍处于历史较高水平;供应方面,住宅新增供应为近五年同期,同比增长4%,其中北京供应增长显著。半数城市库存量上升,广州、深圳出清周期缩短。来看,销售指标同比增速止升转降,但水平仍处历史同期较高水平;额增速小幅回落,中部地区同比增速最快,东部占比下降;新开工面积同比增速止升转降,仅二线城市同比增长;资金来源整体增速明显放缓,定金及预付款、个人按揭贷款增速继续回落。
二手房:十大城市价格创新高,但增速放缓,成交量降幅明显
价格方面,2014年3月二手住宅价格达27432元/平方米,创历史新高。一季度十大城市主城区二手住宅价格累计上涨2.36%,累计涨幅较2013年四季度收窄2.10个百分点,较2013年一季度收窄3.65个百分点,涨幅低于新房(3%)0.64个百分点。成交方面,2014年一季度十大城市二手住宅总成交量为16.26万套,受去年高基数及季节性因素影响,同比、环比均大幅下降,同比下降52.4%,环比下降24.3%;上海、北京、广州月均分别成交1.52万套、0.77万套和0.58万套,占十大城市的比重超过五成。
土地:供求均不及去年同期,量跌价涨,溢价率回落,城市分化
供求方面, 2014年一季度,300个城市各类用地推出量同比下降3.6%,成交量同比大幅下降12.8%,前两月市场维持火热,3月成交热度消减;价格方面,300个城市各类用地楼面均价上涨显著,同比上涨27.0%,溢价率为13.0%。房企扩展一线布局,稀缺地块争抢白热化;各类城市,土地市场分化显露,一线城市成交面积及金额同比增长迅速,二、三四线城市成交面积同比小幅下滑。
企业:代表企业销售业绩平稳,拿地规模下降,龙头房企资金压力改善
销售方面,2014年一季度,部分龙头企业销售业绩录得新高,但多为去年底未结算资源得到转化所致,其中5家品牌企业销售业绩不及去年同期。行业集中度大幅提升,房地产市场出现两极化,行业整体毛利率继续受压。拿地方面,十大品牌企业拿地金额同比小幅增长,但拿地面积出现下降,3月拿地数据更是跌到历史低点。季度品牌房企回归一二线城市决心更加明显,一线城市拿地金额占比明显提高。资金方面,龙头房企凭借融资渠道的多样化,短期偿债能力有所提升,同时负债水平仍维持健康。
2014年中国房地产市场趋势展望
宏观环境:定调稳增长,资金面适度,调控差别化,长效机制推进
宏观经济方面,经济开局乏力,“稳增长”仍将是经济发展总体目标,在保持合理的经济增长速度的同时,注重调整优化经济结构。我国经济预计将继续保持降速、平稳前行的态势,为房地产业提供良好的发展环境。货币政策方面,货币信贷环境将加强宏观审慎管理,引导货币信贷和社会融资规模的“适度”增长。近期A股房企再融资的放开,非上市企业的融资门槛或将进一步提高,将推动房地产行业的集中度持续提升。房地产调控方面,对于来说,在当前复杂的市场环境下,保持宏观政策层面的连续性、稳定性显得尤为重要,支持合理自住需求、抑制投机需求的导向将继续坚持,限购、限贷等政策不会在范围内取消。但不排除个别城市因经济、市场发展需要对当地政策进行微调。
市场趋势:二季度供应上行,需求难及去年同期,房价涨幅继续缩小
供应方面,受去年及今年年初部分区域土地成交量较大影响,部分城市库存量上升,二季度去化压力加大;同时限制开盘入市等干预减弱;此外房地产信贷收紧加大房企资金压力。在多重因素作用下,预计供应量环比增长65%左右,水平与去年同期基本持平;成交方面,由于市场预期不稳,购房者观望情绪较浓,预计二季度观望情绪会继续存在,需求平稳释放,环比增速为30%左右,但水平难及去年同期;价格方面,供需双方博弈加剧,对后期市场预期不稳,房价整体上涨动力减弱,涨幅继续缩小,城市仍明显分化;土地方面,3月市场降温致使一季度成交回落,二季度政府加大推地力度,市场将逐步回暖但增幅有限,同时区域分化加剧。
企业策略:销售目标普遍保守,一二线城市仍是主流,A股再融资放开改善融资环境
2014年企业年度目标普遍保守,部分房企对市场保持谨慎;龙头企业间合作增强,区域布局多以深耕现有城市为主,刚需产品仍为市场主流,经营模式的创新将成为企业新的增长点;品牌房企积极拓展海外业务,取得优异成绩的同时应警惕未知性风险;A股再融资的正式开闸意味着房地产融资回归市场化机制,整体融资环境有所改善。
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