贾康:税制改革对房地产行业发展的影响

2014-03-27 14:35:00 房天下产业网 来源:产业网

产业网讯:3月27日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议发布了实时中国房地产百强企业研究报告及实时房地产百强企业榜单,莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、贾康、陈道富等嘉宾发表主题演讲,多家房企代表及媒体精英参会。

2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会

2014中国房地产百强企业研究报告  策划代理研究

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财政部财政科学研究所所长  贾康

财政部财政科学研究所所长  贾 康

贾康:谢谢主持人,大家好,今天下午借这样一个大家齐聚一堂的机会,我们对研究组对税制改革对房地产发展的影响做一个简单的报告,这个税制改革是影响房地产行业发展制度建设的一个重要的方面,我想从这几个方面详细谈一下自己的看法。

个在税制改革对房地产发展实时最重要的指导意见,我们在规划文件里面,已经看到重要的一个表述,这个表述简要的,但是力度很丰富的说加快对房地产税制立法,这个所说到的房地产税显然是包含上海、北京两地已经试点有所争议的房地产税,开始是物业税,后来是房地产税,房地产税的立法,中国有和房地产业直接相关的税有11种,广义的理解,这11种都要在加快房地产发展过程中间,当然我们也不能这样泛泛的考虑问题,18种有三种称为法,文件所说到的房地产税一定是和房地产业关系密切的,首先要在保有要加快立法,它和其他的一些有关立法相关联的我认为还势必要有一种相关联的考虑,我们房地产从土地开发到不动产的保有,全流程的,租、用做合理化的整合,统筹协调,要形成系统改革之下房地产业横向到边,发展过程从现在到长远在传递的层级上,做尽可能的全面的考虑,纳入这样一个中国建立现代国家治理体系的加快立法的过程,这是一个对于房地产立法我们可以做的一些点评。

在它后面适时推进改革,按现在的逻辑顺序,我们必须有一定耐心,要先观察,加快立法到底怎么样部署,可能按照什么样的节奏推进,适时推进改革要跟在前面这个判断后面,再去考虑可能是按照一个什么样的过程展开,所以这个要进一步说到第二个层次,立法有没有可能做一个时间上的估量,加快立法显示了对这问题的重视和推进它的迫切性。

立法的时间表我认为最可观察的信息是这一次年度两会上,的发言人明确说的,把房地产立法纳入今年,如果今年有一个重要的立法工作是覆盖这个事情的,我们可以从理论上来讲,按两个极端考虑,最顺利的情况是什么,另外一个极端最不顺利的情况是什么,客观的讲,在中国改革进入深水区,的事情做完,现在实际上进一步的改革是保持住,一动就要硬碰硬的啃硬骨头,这是改革牵动利益,牵动感情,在这些年已经越来越明显的表现出各方利益的不一致,社会上方方面面的不同的意见,据我了解在体制内也有明显的不同意见,我参加的一直到不同层级的意见都有明显的表现,我们不能预估三中全会以后,领导层的决心和魄力和改革的勇气,如果是按最顺利的方向考虑问题,应该是经过一审,二审,我认为可能有三审,在年度内走完房地产税制改革,怎么样按照现在已有的在有关的管理部门,在保有环节适当的形成合理税负,比如说消费住房,它的保有环节在中国过去总体来说是状态,两地试点是从无到有,接近方向,总体这样一个有难度的改革,最顺利的经过了一审二审三审,年内如果能够得到的审批,走程序在常委会上有一个明确的态度,是不是还要等明年年初的全体会议再通过一个正式的审批的程序,这个环节我们还可以拭目以待。最顺利一年或者一年多一点的时间,如果说最不顺利的情况,实话说我预测不出来概念了,我们过去改革曾经碰到过这种要走不顺利的先例,比如说十多年以前,当时中国要推进自己的经济手段调节起作用的科学发展,当时可能表述上讲的结构优化,节能降耗这方面,走向更合理境界这样一种加快结构发展的意图,按这个意图要推进燃油税,要走立法程序,当时有明确的认识,要涉及到本身的法律上的授权,结果实际情况是在我们两次都没能通过,到第二次我们当时听到说法是经过做工作以后,赞成票、反对票一模一样,还是没有得到通过,再往后又做了一些工作,第三次通过的时候,很遗憾,那个时候国际原油走低的局面过去了,价位明显偏低的情况下,操作的窗口不复存在,一等再等等了十年之久,再等是采取一种相对便捷的方式,按照燃油税的实际原理内含在消费税里面,说明中国千难万难的改革中间,要都这样一个立法过程不是太容易的,燃油税的改革跟房地产税的改革不是一个数量级,房地产税有可能出现不太顺利的情况,要有思想准备,因为整个中国的全面改革像不动产税的重头戏,客观上时不我待。

我们希望按照三种全会的精神,相对顺利的把它推进,我观察到实际氛围中,关于房地产税比较理性、公道的其实还是想到稀缺的,往往打开报纸,听听媒体,看看微博,上上网,感受到很多的东西是有明显情绪,强调某一点,或者是有时就是感情宣泄这样的意见,比较全面平心精心的公允一些的讨论比较少,我个人注意到,前一段时间媒体相当多的报道一种说法,上海、重庆两地房产试点失败的,也有伴随着改革已经被废弃的,我个人认为这个说法是缺乏基本的理性判断,因为这里边实际上要回到现实中判断一下,中国怎么处理改革和立法的关系,在改革之处,邓小平就意识到没有一个全能的主体可以事先设计好的规则,要设计好一个规则是把改革无限期的拖延,所以要摸着石头过河,强调先行先试,深圳特区有立法吗,杀出一条血路,要越来越的讲究重视法制,重视立法,但是不要扼杀先行先试的空间,习总书记也在强调在顶层规划的时候,继续鼓励先行先试,上海、重庆两地试点就是试点,就是在争论讨论的不可开交的情况下,要允许现在某些局部试搭局部框架,这个试点无论以后的评价如何,走出这个制度框架的认识的步,这个首创之功是历史性的。

我认为中国走向现代化三步走,伟大民族复兴这个战略全局角度看问题,大家会认同,更珍贵的是鼓励干预个吃螃蟹,鼓励先行先试,官场上的规则是多一事不如少一事,但是中国鼓励这样有担当的官员下决心在自己的辖区内,先行去试行这样的经验,领会这样的教训,到了一定的程度,才可能从红头文件上升到条例或者法规这个高度,两地试点实话实说不容易打,为什么,中国的法规到条例到暂行条例,两地试点就带有前期试点的不成熟,是我们追求中华民族伟大复兴的社会成员的事情,我们切不可以隔岸观火的态度,对这种改革采取一种置身事外,一种冷嘲热讽的态度,不能简单的归于失败,我认为是不理性的,这个态度应该在讨论中间要应该加以考虑,既然鼓励在改革中间探索开拓,都有重要的意义,否则我们大家都在等立法,很多的改革意向怎么来。

咱们再看一个例子,去年三中全会之前,给出了一个信息上海要办自贸区,自贸区明确的对外宣布之前,李克强总理力排众议,拍了桌子,为什么,多部门一致反对,为什么?有这么多的自贸区是矛盾的,自贸区目前的国民待遇等等这些东西有吗,如果在立法方面没有明确的表述,的综合部门都持反对意见,但是克强总理在当时坚持要把这个概念执行,又给出一个重要信息,现行的的重要的法规和上海自贸区相矛盾的地方要考虑修正,改变的,是这些条文本身,这是一个变法,中国在经济转轨过程中,不给它这种往前实验,开拓的弹性的空间,的改革恐怕多流于空谈,一开始的负面清单,做减法要往下减,要越来越清晰,自贸区在改革这方面实验之后形成可复制的,从另一个角度来说,在我们以后可能还要出现的和立法互动的试点,先行试水方面其实并不是一个简单的失败和废弃的概念,就让它在实践当中先行、摸索,凝聚共识,为我们以后立法提供客观的依据,这样的先行的可能产生一系列的负面效应,一定要从全局加以肯定,这是我的一个基本态度,所以一句话我不同意在立法的角度上把前期的检点简单称为失败。如果有一些不太顺利的情况,要注重实践,要进一步的允许先行先试,有些是简单的局部突破先行先试,比如说利率市场化,和国际形成的千丝万缕的联系,你是制造制度套利,但是不动产是可动的,我的观察,我所了解的情况是,上海、重庆的试点虽然一开始是柔性的,但是可以观察到他们的试点的正面的效益,比如说他们的的不动产同比成交量减少,价位趋于稳定,再比如说上海把这些项目引到周边地区,只是在他的房产中间做了区和周边区域的差异的试点,可以看到大量的引到周边区域,宁要浦西一张床不要浦东一间房,这种传统思维改变了,但是往往缺少经济,很好的意愿不能变为现实,没想到0.2的利率差就出了这样一个效果,是完全契合的一个现实印证,诸如此类的事情很遗憾,媒体上几乎不宣传,官场上也不轻易的表态,这是关于立法,立法的同时怎么看待试点,关于改革和立法的关系,今后在改革的过程中是不是可以简单的排斥立法,这是我一个看法。

第三个,如果看到了税制改革是大势所趋,房地产业和房地产市场怎么改革?我理解这两个是有区别的,如果说到房地产业,我们看到的的不动产,在保障房立场下的这些合到一起,称为政府应该理性的把握好一个双头体系,从政治局会议到一系列的管理部门有的信息的发布都可以看的出来,我们现在实际上决策上已经相对清晰的把握了要加快推进几千万套保障房建设,把这个有效供给的低托起来这个要点,所谓三千万套是一个大的数量级,每年开工几百万套,建设几百万套,要廉租房和公租房并轨,为什么并轨,这两个概念没法清晰的区别开,操作不可行,比如说廉租房为什么没有自己独立使用的卫生间,网上被骂的狗血喷头,廉租房、公租房实际上很难划清清晰的界限,所以这就是并轨,是这样一个视角。同时适应老百姓的需求,现在又注意发展共有产权,说起来不是买房,买的这个房子还有有限产权,实际上到了你想上市交易的时候是不可能随行就市的,比如说买主是政府,你卖给政府的钱可能在原来的出手买的这个房的上面有一个简单的计算公式,考虑什么之后给你兑现,休想随行就市,这些都是我们现在决策层指导房地产业发展里边从保障房中明显的进步,未来几年几千万套的保障房是夹心层住有所居的基本到位,房价不是一个核心指标,不会有前几年感受到的那么大的杀伤力,那时候是有购买能力的人他们相对从中行使消费者主权,而开发商主要提供商品房,你当然就要很好的分析整个市场,包括政策性,包括在分析过程中自己相对是什么,发挥出来,来顺应市场需求,那时候一边是消费者主权的行使。

另外一边是市场主权的行使,大家在政府主观的公平性竞争下,市场决定,这样就清楚了。商品房、产权房,市场上我们的前景是什么?是应该在政协会上一句话里边领会的:促使房地产市场健康发展,我认为三大要点:

政府要起作用,管规划,一个国土开发的规划必须全照顾,北京、河北、山西、湖南莫不如此,杭州、南京、广州,这些的辖区,关于国土开发,这方面要动态的优化,要结合新型城镇化,要输入阶层在城镇化工作会议中提到的一系列的新理念,比如说尽可能望的见山,看的见水,记得住乡愁,这些东西在高顶层的覆盖之下,形成各种类型的住房,交通设施,、医院,商城等等,规划中合理的发展,这是政府必须牵头要做的事,政府管规划,照顾这些商品房,同时也照顾保障房,这是一样的。

第二个,房地产市健康发展政府要管规则,开发交易这些跟市场上面可以观察到的这样一些市场的行为,必须讲公平竞争,讲公平正义,这种环境的维持是政府的责任。

第三政府还必须管收税,应该说到它以经济手段为主,促进房地产市场的发展,从开发到保有到交易,形成全套的税费体系,包括地租怎么样合理化,包括各种各样的税收尽可能少的收费,不可能完全不收费,但是要保证怎么样全面的设计,在这种情况下,我们要注意加快立法推进这样一个政府调控,使税制正常发挥作用过程中间,注意到在可能的几个角度上的作用综合的形成。,它促使房地产市场上供需双方行为更加沉稳,而不是肆无忌惮的炒作,过去保有环节上没有税负,现在有,必然各方都要考虑这个因素,而使泡沫得到抑制,不会改变,中国城镇化有几十年高速发展过程当中,区市场上扬的基本容量不会根本的改变,但是会体现斜率适当的抑制,大起大落,这是中国必须要做的贡献。第二,要为地方税体系提供一个长期稳定的收入来源。第三,是现在人人都关心的收入分配,以及收入分配后面的格局的合理化,这些从中国的长远来看,我们三中全会提升直接税的比重,消费大众会越来越多的减少实际的税负的负担,而让有支付能力的富裕阶层,能够为国库做贡献,更符合我们长期发展的客观要求。

这些看法汇报完,请各位批评指正,谢谢大家。

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标签: 百强企业研究成果

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