媒体称以房养老将在4城试点 一线城市占三
2014-03-21 10:07:00 房天下产业网 来源:产业网综合整理
据报道,老年人住房反向抵押养老保险在我国如何推进?这个话题一直有争议,现在,这件事儿有了新的进展。今天有媒体报道,保监会已经起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》,计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。
在去年9月国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提到开展老年人住房反向抵押养老保险试点的有关要求,保监会实时起草了相关指导意见,并开始在业内征求意见。
这个保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,试点期从正式文件发布之日起,到2016年3月31日止。
单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。根据保险公司对于投保人所抵押房屋的处理方式不同,试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》开始征求意见
老年人住房反向抵押养老保险:
拥有房屋完全产权的老年人,将其房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
试点要求:
单个保险公司开展试点业务,接受抵押房屋的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。
单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
中国传统的养老方式,将有望随着一款金融创新型产品的问世而发生颠覆性变革。
这个保险“舶来品”一旦在中国落地,对于保险及房地产市场,乃至整个国家社会养老保障体系都将产生深远影响。不过由于这一创新产品横跨保险、地产等多个领域,对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。
试点产品分两类
老年人住房反向抵押养老保险,在欧美等国外成熟保险市场却是一种较普遍的“以房养老”方式,它是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务。
本报从相关方面了解到,2006年底,由中国太保承担的建设部“住房反向抵押贷款保险产品行业应用研究”课题成果通过验收。但由于部门一直没有出台相关政策,这一新型险种迟迟没有面世。不过,在去年9月国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提及开展老年人住房反向抵押养老保险试点的有关要求后,保监会于近日起草了相关指导意见,并于本周开始在业内征求意见。
从本报拿到的征求意见稿来看,这一保险产品的投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。试点城市为北京、上海、广州、武汉。试点期间自正式文件发布之日起,至2016年3月31日止。
根据保险公司对于投保人所抵押房屋的处理方式不同,试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品,指保险公司可参与分享房屋,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配;非参与型产品,指保险公司不参与分享房屋,抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
接受记者采访的业内表示,相较其他金融产品,这一险种落地的意义更加重大及深远。它不仅可以拓宽保险资金渠道,活跃保险产品市场,还可以增加二手房上市量,活跃房地产二级市场。
站在更高的角度来看,有利于健全我国社会养老保障体系,建立多层次、可持续的养老保障制度,同时可刺激和挖掘消费,拉动内需,促进国民经济的增长。
险企参与门槛高
事实上,老年人住房反向抵押养老保险不完全是传统意义上所理解的保险产品,更准确地说,是一系列金融产品的组合,其中涉及到房产评估、房屋维护、房屋拍卖转让、年金、医疗保险、健康、金融理财等众多领域。将传统养老保险与房地产市场联系起来的产品特性,对于经营主体保险公司而言将面临一定难度的风控考验。
因此,对于试点保险公司的资质,保监会在征求意见稿中设置了一定的门槛。申请试点资格的保险公司须满足七个条件,包括:已开业满5年,注册资本不少于20亿元;申请试点时,保险公司上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%;具备较强的保险精算技术,能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价;具备专业的法律人员,能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理;具有房地产物业管理专业人员,有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置;具备完善的公司治理结构,内部风险管理和控制体系,能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算等。
此外,由于这一新型产品的复杂性,保监会还要求销售人员须经考核通过后,才可取得反向抵押养老保险业务销售资格,并且品行良好、业务熟练、无投诉及其他不良记录。而这类产品的保险犹豫期也有别于以往其他险种的10个自然日,而特设为15个自然日。
值得一提的是,征求意见稿中还规定,试点期间,单个保险公司开展试点业务,接受抵押房屋的评估价值合计不得超过:4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
道德风险之考
对于有望问世的“以房养老”保险,多家保险公司表现出蓄势待发之势。“我们前期已做相关的产品研发,它可以打通整个养老服务链条,如针对不同年龄和生活兴趣的投保人,我们还可以推出医疗保险、金融理财等服务,还可以结合养老地产。”
值得注意的是,道德风险是许多保险产品售出后保险公司不得不面对的主要风险之一。对于“以房养老”保险试点中的道德风险,他们也有所顾忌。诸如一旦房屋抵押,屋主将倾向于尽可能地减少房屋的维护和修理的费用,增加了这类产品的道德风险;抵押期间,房屋价值变动和利率波动将对保险公司产生一定影响等。
一位保险业资深人士认为,对于这类道德风险,保险公司可以利用其风险管理的专业进行防范。比如订立合同时明确规定投保人应尽的义务等。不过,房屋价值变动和利率波动在养老金支付的长时期内恐将难以避免,为避免遭受较大损失,保险公司应进一步提高房屋评估技术和精算能力,并借助专业估价机构,尽可能准确地测算出房屋价值及年金支付额。
站在更高的角度来看,有利于健全我国社会养老保障体系,建立多层次、可持续的养老保障制度,同时可刺激和挖掘消费,拉动内需,促进国民经济的增长。
解读:
经济之声特约评论员、中国社科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟认为,现在应该就是个实质性的进展,因为去年我们还停留在文件上,停留在政策的层面,现在就是落地的步,可以预期我们国家已经逐步开始推行以房养老的养老保险试点。
“以房养老”方式在欧美等国外成熟保险市场是比较普遍的,但是这么多年过去了,这个养老模式始终没有走到现实层面。甚至到现在,依然有人呼吁大家不要相信以房养老。现在要开展试点,首先需要跨过哪些障碍?如何赢得公众的信任?
张车伟表示,在一些发达的国家,以房养老这个制度推行的时间已经很长了,应该积累了很多的经验,但是以房养老这个制度落地到我们国家,确实还要冲破很多障碍。个障碍是我们国家老百姓的心态。在我们国家,老人一般都把房子作为留给子女的资产,所以真正要把房子抵押出去用于自己的养老,对于有子女的家庭来讲,可能不一定能做得到。第二,对于企业来讲,这个新的险种复杂,涉及到各个领域,不仅仅是保险公司,而且还涉及到地产、金融等等,在这些方面如何防控风险,如何操作实施,可能还要经过一段长时间的探索。
从个人层面来说,我们把房子抵押给银行之后,如果在我们的有生之年把钱花完了,怎么办?
张车伟说,一般来讲,把房子抵押出去以后,实际上保险企业应该一直管到老人去世,如果老人活的年龄大,对保险公司来讲就有一定的风险。对于保险公司而言,现在评估的房屋价值可能今后是不断变化的,有可能会,但也有大幅度缩水的可能,因此保险公司也面临大的风险。今后在实施的过程当中,碰到的风险和问题可能会更多,还是要不断摸索。
如果真的在试点的过程中或者在我们推行以房养老的过程中出现了房价下跌,对于保险公司来说会怎么样?张车伟表示,这恰恰可能是最困难的地方。现在之所以选择一些大城市试点,就是因为这些大城市的房地产市场比较景气,保险公司操作相对容易。如果放在中小城市、二线城市,甚至房价下降的城市,恐怕试点的时候操作性就会差。
目前现有的商品房都是70年产权,如果做了这个业务,产权到期之后,怎么办?张车伟表示,这个问题可能要看国家层面制度的安排,目前只能在我们现有的70年产权的框架下评估和使用我们房屋财产的价值。
还有一个风险是通胀的风险,万一通货膨胀导致养老协议所规定的资金并不能覆盖我们生活的时候,该怎么办?张车伟指出,具体保险的险种可能有所不同,比如说在试点当中有两种保险方式,一种是参与式的险种,一种是补充式的。如果是参与式的险种,可能就会考虑通货膨胀等因素;如果是不参与式的险种,可能就要自己承担通货膨胀的风险。
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