2014年以来，关于楼市“一半海水，一半火焰”的论调盛行：尽管三四线城市“山雨欲来”，一线城市却沐浴着不会消褪的阳光。然而，记者近期采访发现，北京前三月成交大幅下降，开盘价下调；广州房企给出购房8.8折、“分期首付”的优惠。

从“日光”“哄抢”“彻夜排队”到“打折”“调价”“分期首付”，在经历了过去十多个月的快速上涨后，这些关键词的改变，表明一线城市“只跌不涨”的神话正面临考验，也说明楼市买卖双方的心理博弈开始出现新变化。

不明说　暗降知多少？

【地点：北京，住总万科橙。】

2013年9月：售价待定

2013年11月：预计售价27000元

2014年1月：售价待定

2014年3月：即将开盘，预计售价23000元。

这是在等候预售的7个月时间里，位于北京市大兴区的住总万科橙楼盘在其官网和一些房地产专业网站上公布的预售价变化轨迹，从27000元到23000元，开盘价调低4000元，等于超过15％。在反反复复的价格变动和待定信息中，透露出耐人寻味的房价走势和市场变化信号。

【地点：广州，保利·西海岸，保利·塞纳维拉，保利·公园九里】

记者近日走访了保利上述三个项目的售楼处，销售人员均向记者表示可以进行“首付分期”：如果购买首套住房，首付可以分4个月交清，个月仅需付房款的5％，购买第二套住房的首付甚至可以延长到9个月。一位销售人员告诉记者。

【地点：广州，时代南湾。】

销售人员：现场认购享受“”的8．8折优惠，老业主介绍新业主交易成功，奖励1万元现金。

【解读】“是最难从开发商嘴里听到的两个字，但当市场变化，他们在公开场合无数次说着房价必将坚挺的同时，也有无数种‘暗降’的办法把房子卖出去。”一位在上市房地产公司任职的销售经理告诉记者：调低开盘价、送首付、送装修、送家电、“X万抵XX万”等都是常用办法。

四重因素影响　购房心理战转向

记者在采访中发现，这些优惠不乏作秀的成分。但即便是作秀，如果有一些历史的纵深感，就能明显发现出不同。

广州保利的销售人员表示，首付分期是“大促销活动”“不可能一直持续下去”，希望记者早下决定，“手快有，手慢无”。而将时间回溯到2013年10月，还是在保利·西海岸，销售人员的底气要强硬很多：购房首付3成，且需和开发商规定的贷款合作银行签订合同，该银行当时执行的首套住房贷款利率上浮10％。购房者要么买，要么走。

“一旦出现这种情况，你就知道，开发商又要心口不一了，这证明，他们的日子开始不如想象中好过了。”一位购房经理表示。

记者采访发现，目前，至少有四重力量影响并导致了这一结果。

市场调节。中国房地产数据研究院执行院长陈晟等分析，从2012年下半年开始，一线城市的楼市已经出现了一波连续十多个月的上涨，国家统计局公布的数据显示，截至2013年12月，京沪穗深四大一线城市的房价同比涨幅超过或接近20％，在已经执行了2年多的严格限购政策后，尽管供需矛盾仍然紧张，但挤出了投机需求后，绝不足以支持如此大幅度的上涨，在挤出了追涨、恐慌的超前购房阴影后，市场必然会有所理性调整。

调控发力。在一线城市“越调越涨”的压力声中，京沪穗深在去年下半年都出台了更严格的调控加码规定。例如，广州将外来人口缴纳社保允许购房的期限从2年增加到3年，这些严格的调控政策也在巩固和加强调控的效果。

预期分流。北京2014年起试点安居性商品房，仅前两个自住房项目的申请就超过40万套，从商品房分流了大批需求，并直接影响了市场预期。北京市统计局实时发布数据显示，前两月北京商品房销售面积比上年同期下降39．1％。而广州、深圳等多地已经或筹备推出类似共有产权保障房项目，也将给市场带来巨大影响冲击。

资金压力。中原地产分析师薄夫利认为，尽管去年上市房地产企业销售回款再创新高，但在房地产融资持续收紧和频频出击抢当等叠加影响下，开发商也需要让利跑量，加快资金周转。

规划着陆　能否让“只涨不跌”神话祛魅

从时代地产到万科、保利，这些标杆地产公司近期在一线城市的动作表明，在经历了过去一轮快速上涨后，本已居高不下的一线城市核心区域房价对调控并非“免疫”，也绝不是只涨不跌的“神话”。

国家统计局实时公布的数据显示，2月北京房价同比上涨15．5％，和去年动辄20％左右的增速相比，涨幅已经开始有所收窄。

表示，这不仅对一线城市楼市和购房者预期带来影响，对市场也将带来传导和示范冲击。

山东大学房地产研究主任李铁岗说，一线城市出现的促销将对库存较大的二三线城市起到示范作用。虽然目前部分二三线城市还没有出现明显的现象，但预计未来两三个月将看到一些变化。

3月16日，国务院正式颁布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，其中明确要“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。”

李铁岗认为，这是未来房地产市场发展的纲领性文件，对一线城市而言，城市功能的再定位和人口、产业的纾解转移将在未来成为缓解供需矛盾的重要武器，对遏制二三线城市乃至四线城市出现的“造城冲动”，引导其在产业城镇化的基础上发展健康的房地产市场，也具有重要的指导意义。

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