2013北辰商品住宅成交领涨全市 区域勃发新生机

2014-02-19 10:10:00 房天下产业网 来源:中指研究院天津分院

房天下产业网讯:北辰区是天津市环城四区之一,位于天津市城北,北运河畔。东以北京排污河与宁河县相邻,东南与东丽区相望;南与红桥区相连;西南以子牙河与西青区相界;西北与武清县相接。随着天津城镇化进程加速、战略规划持续升级,尤其是轨道交通不断完善,环城四区逐渐凸显,商品住宅区域成交占比超三成,常年霸据商品住宅主战场。其中,北辰区目前在环城四区表现一般,其关注度及影响力相对较弱,未来发展较高。【下载报告】【更多报告

一、住宅用地市场

1、住宅用地供应:2013年下半年北辰区住宅用地集中放量,出让起始价普遍偏低,全年区域供应量(规划建筑面积)在环城四区占比达32.19%,仅次于津南区。

2013北辰商品住宅成交

2013年北辰区推出住宅用地规划建筑面积105万平米,分别占天津、环城四区供应总量的6%、32.19%,区域占比仅次于津南区。但2006-2013年,北辰区住宅用地供应规划建筑面积498万平米,仅占环城四区总量的9.09%。从2012年的零供应到2013年迅速大幅放量,主要由于宏观政策引导,加大住宅用地供应平抑市场房价上涨预期,另外也受房地产市场持续高温刺激,2013年下半年政府集中推地,但出让起始价普遍偏低。

2、住宅用地成交:2013年北辰区住宅用地成交楼面价3277元/平米,处于区域中等水平,未来上涨空间较高。

2013北辰商品住宅成交

2013年北辰区住宅用地成交规划建筑面积105万平米,分别占天津、环城四区成交总量的6.31%、34.08%;成交楼面价3227元/平米,与津南区相当,均低于天津(3704元/平米)及环城四区(3581元/平米)价格水平。北辰区住宅用地成交楼面价于2010年升至顶峰,达3507元/平米,并随后于2011年取得成交面积高峰,成交占比(28.28%)在环城四区居首。有历史趋势判断,自2012年天津全市及区域有可能再度重现2008-2010年又一轮住宅用地市场热潮。随着区域发展及配套完善,北辰区未来具有较高发展,较西青区目前价格存在高达59.95%的上涨空间。

二、商品住宅市场

1、商品住宅供应:2013年北辰区商品住宅供应面积71.77万平米,同比上涨365.84%,远超天津及环城四区整体涨幅。

2013北辰商品住宅成交

2013年北辰区商品住宅供应面积71.77万平米,同比上涨365.84%,领涨全市各区,远超天津及环城四区整体涨幅。2013年北辰区商品住宅供应面积在天津及环城四区中占比分别为5.31%、16.93%,较上期分别扩大3.66个百分点、10.53个百分点,占比扩大幅度仅次于西青区。

2、商品住宅成交:2013年北辰区商品住宅成交面积70.81万平米,同比涨幅202%,领涨全市各区,成交占比(全市范围)升至5.99%,为近7年以来值。

2013北辰商品住宅成交

2013年北辰区商品住宅成交面积70.81万平米,同比上涨202%,成交量仅次于2009年峰值(77.07万平米)。2013年北辰区商品住宅成交面积在天津及环城四区中占比分别为5.99%、15.68%,较上期分别扩大3.36个百分点、7.85个百分点,均达历史较高水平。

2013北辰商品住宅成交

由于2013年全年商品住宅市场持续高位成交,有效提升全市及各区去化水平。截止2013年12月,北辰区商品住宅可售面积59万平米,处于近两年以来较高值,在全市及环城四区占比分别为2.99%、12.47%;北辰区商品住宅出清周期为9.4个月,较年初15个月水平大幅提升,且低于环城四区(11.3个月)及全市(18.1个月)出清周期。对比环城四区各区县可知,北辰区供需面积总量为四区域中,但由于价格等因素,去化速度维持较高水平,且短期呈现供不应求,目前与西青区均以9.4个月的出清周期促进环城四区整体存量去化,缓解由津南区所产生的区域库存压力。

3、商品住宅均价:2013年北辰区商品住宅成交均价8533元/平米,价格同比上涨5.13%,涨幅处于环城四区内较高水平,目前区域缺乏大型品牌房企,以中低端刚需首置产品为主,且同质化严重,区域竞争格局亟待升级。

2013北辰商品住宅成交

2013年北辰区商品住宅成交均价8533元/平米,价格同比上涨5.13%,涨幅处于环城四区内较高水平,且远超天津全市及环城四区成交均价同比涨幅。从历史走势分析可知,2010年的市场为区域发展岭,决定日后成交均价区域分布格局。2010年天津整体成交均价大幅上涨25%,环城四区涨幅更高达44%,其中北辰、西青、津南、东丽涨幅均超30%,西青区成交均价53%,北辰区涨幅36%。进入2013年,环城四区中西青区价格已突破万元水平,涨幅与全市看齐并维持稳定,目前区域价格上涨动力集中在北辰区及东丽区,若以西青目前价格为标准,北辰区成交均价依然存在23.9%的上涨空间。

通过分析目前北辰区楼盘信息可知,区域以中低端刚需首置产品为主,且同质化严重,由于需求分布及区域影响力受限,造成高层产品去化相对较快,而洋房、别墅等产品消化速率较低;区域内以天津本土区域房企为主,其中在售项目开发企业中主流房企有五矿地产、景瑞地产两家企业,占比仅一成。但是,北辰区于2013年下半年集中成交6宗住宅用地,融创、天房、星河城、红星美凯龙等品牌房企均成功摘牌,将极大程度提升区域未来竞争格局,加速区域发展进程。同时反映随着城镇化进程加快、规划建设的不断完善,区域价值已逐渐获得市场认可及开发企业青睐,但影响范围及力度有待加强。

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标签: 北辰商品住宅北辰区价值洼地

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