关于集体土地入市的话题，早在两年前或者更早时间，已经有人提出，为何这次这个时机再被拿出热议，足以说明了当前土地市场面临的重大问题。

方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

新华房产北京10月30日讯（记者张金凤）国务院发展研究近日再次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案，其中涉及的允许集体土地入市引起不小关注，此举或将为未来房地产土地供应模式带来巨大变化。业内人士指出，未来供地模式或从单轨变双轨，将缓解房地产市场供地不足的局面，同时伴随集体土地的入市，将会给拥有大量土储的大型房企带来不同程度的影响。

方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。地产评论人徽湖告诉新华网记者，近几年，地价一直是推动房价的重要因素。理论上说，巨大土地供应的增加，将有助于抑制地价的增长从而遏制房价的上涨。

“383方案”或致土地供应单轨变双规

方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。

“以前的供地方式是国有用地单一的单轨制供地模式，现在383改革最重要的突破是土地供应从单一变成双轨，这是最根本的改变。”徽湖表示。

伴随着中国经济升级的大背景，房地产行业不断被催热，加之城镇化进程的不断推进，原本的供地模式和节奏已经不能满足当下房地产行业对土地的需求，随之而来的是征地制度遇到难以为继的挑战和障碍，土地市场的供地模式遭遇前所未有的瓶颈。

关于集体土地入市的话题，早在两年前或者更早时间，已经有人提出，为何这次这个时机再被拿出热议，足以说明了当前土地市场面临的重大问题。领导小组室副主任、农村工作领导小组室主任陈锡文曾表示，农村集体土地的主要问题不是入市问题，而是在保证其权利的基础上，对其用途要有严格限定。

公开资料显示，深圳市此前便允许农村集体土地入市交易，尽管对相关范围和条件都有所设定，未来对于市场的效力如何也不得而知，但这种土地出让制度的改革创新，或许在不久的将来，对经济健康发展起到不小作用。

“土地制度的改变一定要跟地方的财税体制同步变化，不然会执行不了，因为会涉及很多利益分配的问题。”徽湖表示，这其实就是和地方的博弈过程。

或将缓解供地不足大型囤地房企将受冲击

当前房地产市场如此之热，主要原因还在于土地供应上，一线城市表现尤其明显。民革此前的一份调查报告显示，城镇建成区只有5700万亩，而农村集体建设用地却有2.84亿亩，是前者的5倍。业内人士分析认为，如果这部分集体建设用地可以直接入市，意味着房地产市场增加了一个庞大的资源供应渠道。

21世纪不动产集团市场发展总监桑豫峰分析，允许集体建设用地直接入市，享有与国有建设用地同等权利，房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。

“允许集体土地入市，表明政府要加大供地的渠道和模式，目的就是为了缓解供地不足的局面，”徽湖表示，对房地产行业的影响不排除整个房价下降的结果，当然一线城市除外，尤其像北京这种一线城市高城市化率的，几乎没有集体用地带来的影响不会明显。但是，对于省市城市的冲击将大。

“对房地产行业，将有利于增强市场竞争力，活跃市场环境。对房企来说，存有大量土地的大型房企来说，或是灾难性的影响。”徽湖分析，之前40个亿买的地，现在如果集体土地上市，旁边的集体用地也许10或20个亿就能买到。

一旦集体土地入市，将给地方土地财政带来不可小觑的影响。因此，从当前地方政府过度依赖土地财政的环境来看，这种土地出让方式，不可能完全放开，应该是渐变式的，可能某些城市先试点，再逐步扩大。不可能一蹴而就，否则对房地产行业的打击将是致命的。

农业部政策法规司原司长郭书田日前向媒体表示，土地制度改革涉及到部门的利益，涉及到地方政府的利益，阻力很大，但是一定要动真格，要保护农民的土地利益，最根本的还是要打破政府对土地一级市场的垄断，允许农村土地直接进入市场，由市场调节土地供应，政府负责制定规则以及监督。