今年7月份房地产信托独占鳌头，规模超过了新发产品的一半

自新湖中宝8月2日披露了55亿元的非公开发行预案后，上市房企再融资方案陆续出炉，新一轮上市房企再融资开闸似乎已悄然。

有分析人士指出，房企重启再融资对房地产信托的兑付风险或会产生影响。“能通过再融资获取资金支持的房企资质有，本身不会存在信托产品兑付的问题。不过，房企再融资使信托产品的竞争力下降，信托与房企的合作机会降低，此外，不排除信托公司可能被迫将业务向中小房企倾斜。而目前房地产市场本身利润率下降趋势明显，中小房企生存空间缩窄，可能会进一步加剧信托的兑付风险。”

诺亚财富实时披露的数据显示，今年7月份房地产信托独占鳌头，规模超过了新发产品的一半。预计下半年房地产信托增速可能有所上升，而地方政府融资增速可能有所下降。如果新发行信托产品偏重房地产项目重新成为趋势，也可能使信托行业的风险升高。

多家房企抛定增方案

拟募资300亿元

本报记者粗略统计，截至昨日，已有20余家上市房企因定增事宜而停牌。而公布定向增发预案的房企，近一个月时间以来已达10家，合计拟增发金额超过300亿元。

对于此次再融资，有的上市公司打的是“政策牌”。如新湖中宝，今年6月底，在国务院常务会议上李克强总理曾提出加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。新湖中宝增发预案中表示，“在上述背景下，公开发行股票将使公司的棚户区改造项目的进度进一步加快，有利于提高公司的竞争能力和综合实力。”新湖中宝发行预案显示，其募集资金拟投入的项目均为旧城改造项目。

上市房企再融针对资动力十足源自财务压力。例如，荣盛发展拟发行募集资金不超过45亿元，东北证券指出，该公司的财务进一步提高，且短期财务周转略显紧张。在再融资放开的预期之下，公司急需进行股本融资来获得资本的支持，才能实现可持续的快速增长。

“虽然今年以来房地产市场景气度回升，然而上市房企财务状况仍普遍承压，此轮上市房企再融资如能成行，则可以大幅缓解房企的资金压力，信托资金吸引力将降低，预计今后上市房企中信托融资的比例将会逐步下降。”有业内人士对记者表示。

上述房企中亦不乏频繁借信托资金应急之用者，如区域房企金科股份。该公司近日抛出的定增方案显示，拟募集资金43.24亿元用于项目开发，而该公司从去年6月份至今已通过5家以上信托公司融资超过9笔。此外，其公司股东也频繁将股份质押给信托公司。如果此次再融资成行，将大大削弱其通过信托融资的需求。

利好房企

信托公司面临兑付压力

自2010年房地产调控以来，A股房企融资便一直处于暂停状态，至今已3年有余，而近期上市房企频频推出定增预案让市场对再融资“松绑”重燃希望。民生证券指出，（再融资暂停）其间地产企业主要通过信托获取融资，虽然当前资金充裕，但资金成本高，且风险集中在金融机构。当初暂停地产企业再融资的初衷是防止企业，而从实践过程中发现在资金逐利性的驱使下，地产企业并不缺钱,而放开A股再融资，可分散行业风险。同时本届政府强调增加房地产供给，放开融资符合政策需求。

业界对此次房企再融资开闸持乐观态度，但是信托公司受益却很有限。

“再融资成行将使相关公司的信托项目兑付压力降低，但是能通过再融资获取资金的房企普遍成长前景较好，相对来讲也不会有太大的信托兑付压力，所以说对信托利好有限。反而是信托公司可能会失去一些与这些企业的合作机会。”北京地区一信托公司业务人士对记者表示。

今年以来，房地产业务在全部集合信托业务中的占比正逐渐提高，用益信托数据显示，截至到7月底，房地产信托的成立规模为1485.71亿元，占比为32.27%，为全部信托产品中成立规模的种类。而诺亚财富的数据指出，7月份房地产信托独占鳌头，规模超过了新发产品的一半，如果新发行信托产品偏重房地产项目，也可能使信托业务的行业集中风险升高。

“地产信托增多，主要是近期房地产市场的政策有所松动，使得信托公司逐渐转变了对房地产市场的态度，此次上市房企再融资信号也说明了这一点。”上海一信托研究机构人士对记者表示。

不过融资松动并不一定能惠及信托项目。

中信建投行业研究员苏雪晶认为，从中长期来看，房地产行业整体进入后半程，可避免会出现行业集中度提升、利润率下降等情况。对于房地产企业而言，留给中小公司的空间和机会越来越有限，在未来的一段时间，大公司将会获得资金支持，拥有更成熟稳定的团队和更加丰富的产品线，而小公司则会在利润空间逐渐被压缩后，退出这个舞台。

今年以来，房地产信托不乏爆发出“风险”事件，如延期兑付等等。而“涉事”房企普遍是区域型中小房企。和讯信托与领军财富共同发布的《中国财富管理报告》指出，延期兑付的情况只有一种——房地产项目出了问题，或是流动性问题，或是信用风险问题。

在中小房企利润将逐渐被压缩的行业发展背景下，部分存续信托产品仍将面临不小的兑付压力。“再融资使信托产品的竞争力下降，在其他领域业务没有起色的前提下，不排除信托公司的房地产业务可能被迫将业务向中小房企倾斜的可能。而中小房企财务状况不透明，很可能会加大房地产业务的风险。”