搜房产业网讯：2013年5月31日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会在北京金融街洲际酒店举行。赵昌文、刘洪玉、莫天全、蒋云峰、黄瑜、梁耀文等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用证券资本市场实现有效融资，扩大企业规模，引领房地产行业的良性循环和健康发展。

2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十一届中国房地产投融资大会

【现场直播】【微博直播】【研究报告】

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 国务院发展研究企业研究所所长 赵昌文先生

【赵昌文】：尊敬的各位嘉宾、各位领导，在中国房地产市场发债重要的这样一个时刻，我们今天召开这么一个重要的会议，本来准备的发言题目是讲中国房地产研究的背景和意义，根据去年的经验，莫总的致辞或多或少会讲这个话题，我去年讲的很多问题，今年还是适合的，所以我今年再讲去年讲的话，就好像有点重复了，因此来参加这个会之前，我想来想去，今天换了一个题目，我想首先讲这个事情的意义是重要的，我们这么多年坚持不懈的工作，也是有意义的。所以我今天借这个机会，给大家汇报另外一个想法，就是中国既需要强大的制造业，也需要健康的房地产业，一般大家知道，在汉语里面，如果有既也这种语法结构，往往重点在后面，所以这和我们今天的主题是适合的。

来之前，我做了一项工作，查了一下从过去到现在，从国外到国内，这些伟大的人物，对制造业和房地产业今天说了一些什么著名的话，很遗憾的是找到了很多关于制造业的，我在这PPT上大家都能看到，我就不念了，我们伟大的导师到古代中国很多人都曾经讲到了制造业的重要性，当然我想那个时候因为没有房地产业，所以他们很多人可能对这个问题没有过多的关注。他们没有讲丝毫不意味我们的房地产业不重要，所以我们今天的发言想从这个角度切入。

时间关系，我就照这稿子念。5月29号，也就是刚刚过去的两天前，瑞士的洛杉矶管理学院公布了一个报告，其中美国、瑞士、中国的香港和新加坡位居前五位，其中在发布会上，报告的负责人讲到，从历年来，竞争力的年度报告，看出一个国家竞争力的不断上升，主要取决于以下几个因素，一是制造业的发展，二是以出口为导向的多元化经济，三是现代服务业的不断提升，我觉得这三句话实际上表明任何一个国家，要在国际上有竞争力，制造业和房地产业的发展，都是至关重要的。是在一些发达的经济体，他的服务业的比重远高于制造业，但是确实他们一直很重视制造业在经济发展中的作用，美国总统奥巴马当选总统以后提出，美国要想赢得未来，就必须打造出强劲而增长的制造业部门。他的原话是这样的，我们一直都在美国制造东西，制造在美国人的血液之中，我们需要知道的是如果美国不想被击败，就需要制造，我希望未来的汽车、飞机、飞轮机上都有令人骄傲的美国制造的标志。金融危机以后，或者说金融危机以来，很多发达国家的经济，都受到了严重的影响，而且至今没有走出困境，有一个很重要的原因，实际上大家如果注意看，就是他们的服务业和制造业的发展没有形成一个合理的结构。德国的情况比较例外，他既有一个强大的制造业，也有一个健康强大的服务业。制造业是中国经济增长的主导部门和经济转型的基础，国际竞争力的集中体现，改革开放以来，首先是人口红利其次是制度红利其次是加入WTO的红利。

这张表是制造业上市公司的营业收入所占的比重，大家可以看到这个从2003年到2012年变化的趋势。但是过去三十多年，是进入本世纪以来还有一个产业，在国民经济中也起到了重要的作用，那就是房地产业，我国自1998年实行住房市场化改革以来，房地产业进入了持续稳定发展时期，从这些数据上我们也能够看到房地产业在国际经济中的重要地位，我这张表用了两个指标，一个是房地产业的增加值，一个是房地产增加值占GDP的比重，从1998年，因为1998年住房市场化，房地产市场化应该是作为中国房地产业的一个重要的时间结点。那么这些数据就表明房地产业的重要性，这是我想谈的个观点。

第二个观点就是房地产业与制造业共同发展。有下面两个判断，一是制造业为房地产业发展提供重要的支撑，制造业为房地产业的支撑主要体现在首先是基础产业的支撑，比如制造业为房地产提供建材，机械设备等，其次技术水平的不断进步，推动房地产行业效率的持续提高。第三制造业的发展会提升居民收入，从而为房地产发展创造条件。二是房地产业对制造业的发展引导和带动作用，从长远来看，他的发展所引起的配套和联动效应，可以进一步的催生制造业的市场需求，总之作为我国的重要力量是相辅相成，融合互动、共同发展的关系。

第三个观点就是当前我国房地产存在的几个问题，在高利润的带动下，社会资金向房地产业转移，这里我有一张图，近年来制造业面临利润率降低的问题，这个也是我们今天大家关注的实体经济的问题，也许今天参加会的，我们都是房地产的企业，大家可能在想，我为什么会选择在这样一个会上来讲制造业和房地产业的关系，其实我是想讲这么一个观点，就是他们两个之间是共荣共生的关系，如果实体经济的发展不好，房地产业很难发展的很好。所以在高利润的带动下，社会资金从房地产业，从制造业向房地产转移的趋势，是明显的。

我这有几个数字，我是选了三个电器行业的公司，也选了三个房地产行业的公司，我们看看格力、美的、海尔，还有万科、保利、金地，基本上可以看到一个比较明显的趋势，就是电器行业的平均利润率确实低于房地产行业的利润率，尽管他们营业收入的规模与房地产的规模差不多，但是因为他的利润率低，所以他的净利润要少很多，这是个房地产业的值得关注的问题。

第二就是房地产过热加剧了制造业的问题，反过来也不利于房地产业的持续健康发展。这里面主要是讲了三个观点，一个就是房地产过热，给制造业造成了一个挤出效应，第二就是房地产过热推动制造业人力成本上升，第三就是制造业匮乏往往造成区域房地产的空心化。关于个，主要是很多企业今年来把大量的实业转向房地产，这是我们业界都很了解的情况，包括海尔、海信、TCL很多涉足房地产行业，他们在房地产行业获得的利润也比较多，并不是比较，和我们长期从事房地产行业发展的公司来说，其实他们是另外一种战略选择。那么另外一个方面，就是房地产业的发展，推动了制造业人力成本的上升，现在制造业的人力成本已经很高了，2000年我们相对美国的3%，现在有一个预测数据，2015年将会达到17%，劳动力成本的上升对制造业的发展和对房地产业的发展都是一个很大的影响。第三个方面就是我们大家所熟知的空心化的问题，包括我们经常说的鄂尔多斯，很多地方他们的制造业的发展，工业的发展，实体经济的发展没有和房地产业的发展和服务行业保持一个合理的关系，对他们长期的健康发展造成很大的影响。

最后一个观念想讲一讲叫积极引导，与健康房地产业共同发展。十八大报告明确指出推动四化同步发展，为中国制造业和房地产业的健康发展指明了方向。刚才莫总讲中国房地产发展的方向在哪，我认为就在四化融合，同步发展，而不是孤军深入，独领风骚。作为工业化的重要组成部分，制造业毫无疑问要加快转型升级，但必须要保持协调的关系，未来十年，我国工业化、商业服务业的发展，为房地产业的发展带来了新的机遇。因此中国的房地产业发展的方向就在于把房地产业的发展置身于工业化、城镇化和农业现代化的大背景下，我想这是我们房地产业发展的一个基本的方向。同时要分别制定房地产业发展的区域政策、产业政策和宏观调控的政策，引领房地产业健康发展。

总之，房地产为制造业的转型升级提供良好的环境，也只有制造业与房地产业绩的协调发展，良性互动，我们才能够保持中国经济的持续增长和可持续的发展。谢谢大家。