搜房产业网讯：2013中国房地产百强企业研究成果（天津）发布会盛大启幕，其中中指研究院葛海峰先生做了十年回顾和发展趋势的重要主题演讲。

葛海峰：很高兴能有这次机会来天津跟大家分享中指研究院的研究成果的发布。首先感谢大都会和金融街控股提供好的项目和场地发布天津的成果。

应该说北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组已经经过了10年的时间，到今天分两个部分来给大家介绍研究成果的内容，以及对未来房地产市场的看法，跟业界朋友进行一些交流，希望大家对我们的研究多提宝贵意见。

首先是十年回顾，我们10研究组在2002年由企业组和房地产研究所，以及中指研究院三方共同发起成立的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组。研究团队也是从初期的20多人逐步发展到了近百人的研究团队，主要致力于中国房地产行业最、规模、品质的企业相关研究工作。自成立以来我们已经连续十年开展了中国的房地产百强企业研究，房地产上市公司十强研究，连续开展了中国房地产品牌研究，以及房地产策划代理品牌研究。

累计发布的已经报告达到54册，相关研究成果已经成为行业标准的重要报告。基于我们完成的54册报告，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组，基于百强研究平台，也为万科、保利、绿城等300多家房地产提供了专项的研究服务，包括企业的分析，以及企业的发展策略、对标研究，企业路径选择等等1200余本的专项报告。

同时十年来10研究组在房地产企业方面取得很重要的研究成果，我们出版发行了13部专著，包括百强企业的成功案例、房地产品牌的理论与实践，以及中国房地产十年发展报告等等都已经出版发行了。

同时我们的研究成果也是得到了社会各界的认同，以及行业上下游的产业，十年间有很多企业逐步上市，包括龙湖、SOHO中国、远洋等等，他们引入了中国房地产指数研究院的成果，像恒大、万科等企业年报当中也引入我们的研究成果，在资本市场也获得广泛的影响力，我们的研究成果也是得到了美联社、路透社、电视台、海内外媒体平台的报导。

应该说中国房地产百强企业十年间也做了持续的改进，十年间我们比较关注规模、盈利和成长，我们现在已经扩大好了七个指标，应该说是更加全面考量了企业的综合实力，来评价中国一百强企业的状况。

我们看一下十年房地产企业发生了怎样的变化，首先在十年间中国房地产快速发展的十年，的商品房销售额十年增长了七倍，但是我们的百强企业十年销售额增长了16倍。的万科销售额十年增长了22倍，也就是百强企业领先于整个行业。

在2003年有17家百强企业超过了20亿，三家百强企业销售额突破了千亿，百强企业的市场份额由2003年的14%，增长到了2012年的30%，相信随着时间的推移，这个市场份额还会进一步提高。

另外百强企业化扩张格局已经形成，2003年万科已经进入了城市17个，2012万科进入的城市达到了60个。从百强企业的平均进入城市来看，2012年百强企业平均进入44.7个城市，我们可以看到百强企业强化对二三四线城市的市场布局，10三四线城市布局达到了56%，化布局的趋势明显。

百强企业产品系列日趋丰富，十年之前还是按步就班的拿了地然后做策划、产品设计、市场定位、开发等等。现在百强企业已经形成了系列性的产品，进入到各个城市的时候，产品会以各种形态加快开发的速度，应该说对整个企业运营效率有很高的提升。

2012年10企业已经形成了完善的标准产品线，有72%的企业完成了产品系列的打造，同时也看到了保利地产这十年来发展成长典范，2003年销售额是25个亿，2012年已经突破了一千亿，也是三个破千亿的企业之一，产品体系也是建立了4个专业住宅系列，拓展到五大类的商业地产体系。

同时百强企业在资金和资源获取方面是显著的，在2003年百强企业当中，只有20%的企业是上市公司，到了2012年这个比例达到了60%，同时土地储备的规模从2006年的1.6亿平米，增加到现在的4.5亿平米，应该说百强企业随着市场份额的提高，在资金获取和土地资源获取方面都有自己的。

我们最近也在跟很多金融机构做交流，因为从去年开始我们做了闭门的会议，我们年初跟信托做了一次闭门会议，大家感觉融资成本的在下降，尤其是百强企业融资成本，多数企业低到4%-5%的水平，中型的房地产开发企业成本在15%的水平，这样10%就是利润。为百强企业份额越来越高，这也是得到了资本市场的认可。

今天来到天津，天津的房地产市场也是发展的快速，作为二线城市的领头城市，我们也看到百强企业的必争之地，百强企业有38家企业进入了天津发展。天津本土的企业包括融创和天房也是跻身了百强企业之列。

今天我们同时北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组也是从成长性、独立性、运营效率对地区展开了研究，我们对天津本土的企业也做了一个2013年天津房地产十强的融资企业的。

应该说融创中国是排在位，接下来是天房发展、天津泰达住宅、天津住宅建设、天津松江，天津发展有限公司，天津鑫中天发展有限公司，天津绿海房地产有限公司，本土企业也是逐步在市场中占有一定的份额，2012年天津房地产市场的本土企业也是占全市销售比重达到20%。

应该说在调控政策加强的市场环境下，十强企业的业绩也是保持了平稳。尤其是重创中国的鑫中天在天津营业收入的复合增长率达到50%以上，是发展的迅猛。

刚才是回顾板块，我们也有陆续的报告。

另外中指研究院和中国房地产研究组也持续做中国房地产市场研究，我们联合研究做政策方面的研究，下面主要是就未来一段时期最近房地产市场变化，跟大家做一个分享。

首先看2013年对于房地产企业来讲是比2012年更有信心了。大部分的企业销售目标是普遍提高了25%以上，包括我们万科提高了8%，恒大提高了8%，保利18%，碧桂园31%。应该说普遍的百强企业对2013年还是充满了信心。

从现实的表现上来讲也是印证了这样的看法。企业销售较3月份有所回落，但是1-4月明显好于去年同期，根据我们监测的数据，根据十个代表型企业的销售额是656亿元，环比下降13%，这个也是国五条的出台，也是各地细节的出台对于市场带来的影响。

但是1-4月份我们看到企业累计销售同比增长58%，面积增长是54%，增长也是快同时企业拿地在4月份面积是有小幅下降，但是同比也增长了91%，我们看到1-4月份10企业是2516万平米，同比增长13%，但是由于今年大部分的百强企业和品牌企业都在回归一二线城市，整个总金额同比大幅度增长2.5倍。包括金地、龙湖、万科、世贸都已经超过了100个亿。

已经可以预见到，大家对房地产的认识都是比较相似的，在宏观调控的背景下，未来市场趋势大家仍然看好一二线城市，仍然看好北、上、广、深、天津、武汉、长沙、沈阳这样的城市，土地市场可见是的激烈。

另外一方面是新房价，中指研究院从2010年6月份开始发布住宅价格指数，每个月月初发布这个指数，已经是得到了行业以及媒体金融机构的一致认同。从百强企业价格指数变化来看，2013年4月，100个城市的住宅平均价格已经突破了一万块钱，环比上涨1%，连续11个月上涨，涨幅略微收窄，应该说国五条还是有一点影响，价格的涨幅已经趋缓。

我们可以看到，北京、上海等十大城市涨幅更为明显，环比上涨1.31%，同比上涨7.89%。而天津同比上涨1.18%。

二手房价格其实比新房更加大一些，我们2013年的4月，整个十大主城区价格上涨1.87%，同比上涨19.18%，也就是接近20%的水平，天津同比上涨11.86%，从这个情况来看，二手房的上涨也是比较明显的。

我们再来看新房的成交，新房的成交受政策影响有所回落。4月份是有下行的趋势，但是看到同比仍然增长33.8%，今年以来的成交量是最近三年以来的。同时我们可以看到，天津同比增长也是达到了55%，4月份环比是有所下降的。

二手房的成交量更加明显，在4月份是有一个大跌了，这个也是可以理解的，因为国五条20%的个税，影响还是二手房的市场的成交量。

我们看新房的供应，最近的三年2013年达到了高峰，但是整个近三年的城市新房供应情况来看是平稳的，基本上都是监测的重点城市当中，每年都在1200万平米左右，今年还低一些。

我们可以看到代表城市4月份也是出现了变化，销售比从1.68降到了1.4，我们可以看到库存总量是有所回收的。我们判断库存总量包括周期，包括北京、上海、深圳周期已经降到了10个月，甚至更低的水平。天津目前的周期是21个月，这是二线城市普遍的水平。

一线城市是供不应求的状况，二线城市更多是供需两旺的状况。供需量很大，成交量很大，有些项目也面临一定的压力。对于三四线城市来讲，二线城市开发商还是幸福的。

另外从土地的供需情况来看，我们可以看到4月份土地突出面积有所缓升。我说一下楼面价的问题。整个今年土地溢价率是有所提高，平均溢价率是17%，4月份环比增长了4个百分点，比2012年高了11个百分点，住宅连续第八个月突破10%，较去年同期高15个百分点，住宅市场的拿地竞争也是比较激烈，溢价率其实是被低估了。

很多城市定房价进入保障房面积来控制价格，实际上溢价，最近北京有50%的溢价率，还有百分之一百零几的溢价率，土地价格出现了比较明显的上涨，同区域在短短六个月时间楼面价上涨了六千块钱，这个是现实的案例，所以这个是低价的情况。

也是由于最近推的位置相对比较好，大家竞争也是比较激烈，大家进入前十的越来越多。

整个宏观经济的环境，可以说整个宏观经济环境是较弱的，国家统计局发布GDP水平之后，其实整个金融机构都说比预期差，尤其是基建是不够的，为什么说这个，这个和我们相关，由于在经济持续复苏比较弱，通胀压力不是很明显的情况下，整个货币环境会持续下滑，为什么？由于经济复苏弱，由于通胀压力小，我们的货币政策是会偏宽松的，货币政策宽松对房地产市场是利好的。

我们看目前市场环境下，政府是的纠结，货币政策对房地产市场影响很大，我们都可以想象在2009年四万亿的对房地产带来什么。我们又要控制房地产，又要调控房地产，为了经济不得不走相对宽松的环境，未来一段时间还会保持相对宽松的货币环境，所以对房地产来讲还是有利好的空间。

再说一下政策环境，“国五条”出台给房地产一盆冷水，的政策都是补需求，但是在增加供给方面所做的工作还是少。未来我们预计在市场相对平稳的状况下，如果房价未出现大幅反弹，未来地方政策将会维持现状，撤销限购是不太可能，政策出台紧跟着也是有可能的。

我们相信房地产税也是在做相关的准备，我们最近一直跟各个部委做一些交流，政府有意拿房地产税替代限购政策，这个需要逐步的过程。

从未来的趋势上来看，我们认为未来整个供应加大会促进成交，但是增长空间受政策的压力，价格的涨幅会趋缓，但是下行的可能性是不太大的，但是从市场走势来看，下半年的供求会高于上半年，整个2013年会好于上半年。

2013年整体预盼我们认为会略有提高，新开工转成会有所趋稳，多数的房地产开发企业还是积极作房地产开发，我们预盼整个都会出现反弹的迹象。

中长期来看，我们认为不同的城市会出现不同的局面，一线城市积聚效应更加明显，我们认为一线城市的发展还有很大的空间，包括区域城市，也就是一些核心的二线城市，后期还是比较明显。主要是产业化的聚集，另外就是人口的导入，我们说城镇化就是四线城市或者中西部城市化，还是会集中在三大经济圈环渤海、珠三角、长三角，就是经济比较发达的区域城镇化。

如果大城市周边辐射范围，有的城市已经供应过剩了，同时有的城市出现空心化的趋势，就是很多人离开四线城市。

其实从结构对比，中国的城市集中度还是不高，纽约的城市圈占GDP的8.9%，我们上海也就是占的3%左右，我们还是有很多的空间可发展。

随着核心城市的进一步发展，为什么说是都会圈，周边的城市之前做过一个研究，上海周边200公里范围内和200公里之外的城市作一个对比，无论是经济水平还是总量，还是人均GDP以及收入水平，房价水平上来看，200公里以内的城市基本上是200公里以外的1.6倍或者两倍。 我们可以看围绕核心城市，以及周边的城市依然还是有很大的空间发展。

三线城市还有待于周边的带动，比如说如果到三四线城市，我们要关注城市的发展情况，像武汉、重庆、成都，我们建议发展商还是继续在这些城市发展。企业大多采用什么样的策略，就是开发商普遍乐观，认为今年大部分企业还是能够实现目标的，在这种市场环境下，突破2012年的销售量是不成问题的。还是加快新开工的面积和推盘的速度，在目前的状态下，只要追求速度，追求周转率，就会带来利润，因为资本市场是最为看中这一点。

同时我们认为从产品的角度，还要聚焦市场的主流需求，主推刚需的中小户型。我们定义刚需在目前市场环境下，刚需不仅仅是首次置业，包括首次改善的置业，这个还是市场主流产品。

但同时，这个也有一些细节的值得开发商注意的，比如有很多城市要积极推出房产税，最近杭州的豪宅卖的很好，因为疯传杭州要推房产税，而且房产税是对以前买的住房是既往不咎，这个模式是以后的主要模式，将来天津什么时候推不太清楚，但是也会类似。

就是现在买都不会征收，就是以后买都会征收，而且按照人均的居住面积，杭州方案是自己报还是国务院批，这个还没有最终定。如果人均居住面积超过60平米，那我就会征收房产税，如果三口之家有600平米，那这个现在是不征收，如果推出之后，你又买了30平米，那我要征收房产税的。很多杭州开发商加推了豪宅的产品，卖的是相当的不错，这个是短期的机会，随着政策的调整也值得关注，市场的主流产品还是面向首次置业和首次改善的需求。

合理的布局还是要谨慎拿地，一二线城市是重点，我觉得二三线城市因为在之前供需量已经大，很多城市卖的土地，按照现有的消化速度够10年的消化量，相对还是要谨慎一点。

大家都同样看到一二线城市的机会，越来越发展商在一二线城市拿地，这个也会推高一二线城市地价。深耕这个区域，对大家是好的选择。

今天主要说这么多，谢谢大家！