李仁斌:“城镇化”与“电商”二元影响下的商业地产

2013-04-24 17:22:00 房天下产业网 来源:产业网

产业网讯:由国务院发展研究企业研究所,房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“2013年中国房地产百强企业研究成果(华南)发布会暨第十届中国房地产(华南)百强企业家峰会”于4月23日在深圳•凯宾斯基酒店成功举行。华南百强房地产企业家们齐聚一堂,共同分享企业成功经验,一起探讨百强企业如何把握机遇做强做大,实现可持续发展,以促进房地产市场的健康发展。

2013中国房地产百强企业研究成果(华南)发布会

2013中国房地产百强企业研究报告 百强企业十年发展 策划代理研究

现场直播百强十年】【历届报告

李仁斌

深圳世方商业地产顾问机构董事总经理

李仁斌《“城镇化”与“电商”二元影响下的商业地产》

【李仁斌】:各位嘉宾,各位来宾,各位媒体的朋友,大家下午好!我们世方商业地产在华南、也有自己的位置和地位。公司成立20多年,我们在商业地产领域打拼了13年,我们走出了一条特殊的商业地产服务的道路。今天有不少开发企业来宾,我们跟中间的包括卓越、合正、光耀集团都有过合作。我们今天作为代表在这儿,其实是反映了一个趋势,就是商业地产这个行业在房地产领域里日益得到大家关注,可能从综合房地产策划服务角度,我们并不是最强。但是商业地产领域我们有自己的标杆、有自己的典范。

接下来演讲当中,我不想过多关注我们自己的公司。因为如果大家在商业地产领域有所发展,也可以到网站查询相关信息。今天给大家简单分享一下,我们作为服务商,我们就想从服务领域给在座开发企业做一些关于世方商业地产对未来发展趋势的我们的看法、我们的观点,当然可能目前来说也是比较热门的话题。就是城镇化和电商对实体商业、商业地产开发的影响。下面简单分享一下我们的观点。

城镇化是目前最热的话题,在咱们去年年末,包括今年年初有两个话题,一个是“国五条”,另外一个是城镇化。“国五条”作为温总留下的“遗产”,我们感觉它实际上就是限制大城市化,制约人口在一二线城市的聚集。但是城镇化恰恰相反,城镇化以发展中小城镇,吸引农村人口进入中小城镇,转变传统农业和乡村的现状。从某种角度,“国五条”跟城镇化有一脉相承的理念。城镇化对我们商业地产本身有什么意义?我们该怎么来看待城镇化大背景下,商业地产发展的空间。

 李克强总理一再强调的城镇化,可能对于我们其他行业,对于房地产行业来说并不是一个正面的解读。城镇化概念一出来,大家就强调城镇化不是我们房地产化。房地产作为一个国家的支柱产业,但在现在这个环境下被妖魔化了,好像大家一提到房地产,就觉得是一个没有道德的事情。大家想一想,没有房地产,我们的城镇化到底是什么样的?咱们城镇是建在天空上的空中楼阁吗?所以房地产化一定是城镇化重要组成部分。在这里我强调商业地产在面临城镇化情况下,他是一个有利的因素,无疑是一个正面的支持。居住的角度来讲,我们农村的居住条件,人均居住面积远远好于城市,我们实际上在农村的居住,平层的住房或者说我们两三层的小楼,他已经体现了我们对居住追求的梦想,我们前面有空地、后面有菜园、花园,居住环境远远好于高楼大厦。如果居住不是农村和城市本质区别,那什么是?我们世方商业地产认为是工业、商业。工业会带来个人价值体现,更多发展空间。所以工业是城市和农村区别。接下来商业是城市生活和农村生活的区别。因为我们到了城市,我们羡慕它的可能更多的是它的吃喝玩乐,有更好的购物环境、娱乐环境、休闲场所。所以工业和商业一定是未来城镇化一个重要的主题。我们认为未来城镇化一定是以产业为先导,通过商业地产大规模提升和轮提打造新型城市,在这种情况下,我们商业地产未来发展空间在哪?一定是在未来三四线城市甚至地级城市、县级城市,这是我们未来商业地产的主战场。

这是我们简单的分享一下城镇化对我们商业地产未来发展的指引性的作用。然后在电商这块,2012年到现在大家议论的更加热烈的话题,就是电商对实体商业的冲击和影响,这里面有三个数据给大家。电商影响确实大。2012年电商营业额是230%。去年中国社会消费品零售总额是20万亿,增量中60%都是电商创造的,说明实体商业面临电商强烈冲击。个人单量的在淘宝是900多万。面对电商强烈冲击,我们实体商业地产开发应对上确实有些乏力,有些人开始预言商业地产会死。电商对实体商业是革命性的替代还是变革的力量,如果是革命的话,一定是你死我活的。但是如果只是变革力量,那只是对我们商业地产发展的模式的一些趋势,可能对它的组合产生一些影响。从我们世方商业地产在商业地产这么多年,我们也关注到了电商和网购对我们实体商业的冲击和影响。确实电商在三个方面影响了我们商业地产,,影响了购买的渠道。以前只有到商场购物,现在可以到家里在网上购物。第二,电商改变了城市商业布局。我们发现过往城市商圈划分,我们为什么有大规模核心商圈和次级商圈的聚集,这里很大一部分原因是传统商业销售模式下,大家想购齐。但是在电商冲击下,你再大的商业体,商品的丰富性都赶不上网络。未来次级商圈影响力一定会下降。整个城市商业布局方式也一定会发生改变。第三,电商挤压普通商品零售空间。

我们觉得电商也存在内在的缺陷,首先即时消费性差。甚至包括说买菜,这些即时性消费很难满足。第二,体验式、服务式消费很难满足。第三,对低成本快捷物流网络的依赖和支持。我们中国网购发展的比美国、欧洲都快,就是因为我们有低廉的快递物流体系,最后一公里快递人员工资成本低。在国外,很多时候寄包裹不会送货上门,需要你去邮局取。第四,对实体展示店的依赖。很多时候大家已经把实体商业变成一种展示厅。但是它也体现了电商对实体商业的依赖性,如果没有实体商业的展示,可能你在网上的交易就不可能这么顺利达成。这几个方面它是存在缺陷的。

在城镇化和电商混合冲击下,商业地产出路可以好好地整合一下。这里面借用毛主席一句话:到广大的基层去,那里有广袤的天地。虽然面临电商网购冲击,世方商业地产研究了华南地区一季度商业地产新规划的项目和在建开业的项目,我们发现商业地产开发步伐坚定,大家没有失去信心。一季度总面积达到1000多万平方米,而且从1月份到2、3月份是持续增长过程。平均月幅增长超过19%,三月份已经达到25%开发量的增长。城镇化和电商对我们商业地产实际影响,从以下三个方面来体现:

,我们刚才谈到的对商业布局的影响,大城市的商业向社区、向区域化发展。以前我们的东门、华强北影响力都在下降。我们有新崛起的商圈,我们的福田区、南山、宝安、龙岗,去年新开的商业,龙岗的cocopark,这些都已经到了非传统区域。一季度华南区域整个开发开业量1000多万平米,但是区域分布,广州和深圳只是占20%左右,还不到。反倒是佛山、东莞、福建的龙岩这样一些大家平时没有太关注的三四线城市,他们开发量占比例大。这也体现了市场自发寻找商业机会的敏感性。

第二,对我们商业环境、商业空间的影响。以前我们做商场是提供商品交易的场所,但是在未来这个商场已经变成本身商业服务的一部分。这个从目前做的比较好的商业身上都可以发现。现在商业地产领域经常讨论的,像南京的水游城、上海的新天地、深圳的欢乐海岸,这些做的比较好的商业已经远远超过传统商业的概念,更多的是通过造型、环境、景观、视觉、味觉的营造,让大家把它变成休闲场所、游乐场所。在欢乐海岸,我们的新天地、水游城,经常会有旅游团带团过去。现在一定要在造城上面、环境上面、视觉、味觉上打造耳目一新的东西。我们可以有一个判断,现在做商品交易的这些商业一定是未来冷落最快的商业。

第三,对我们商业业态组合的影响。以前我们做一个购物,我们说5:3:2,现在已经变成3:3:3,未来变成1:6:3都有可能。我们未来可能不叫购物,我们叫生活、休闲。这是商业地产最主要的几个发展方向。当然可能还有其他的,我们今天时间比较短,就不介绍了。

我们世方商业地产愿意跟我们的商业地产开发企业一起共同来应对咱们电商网络的冲击,然后也能找到我们商业地产新的开发道路和模式。谢谢大家!

标签: 深圳世方总经理李仁斌

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