产业网讯：3月29日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、肖金成、向松祚等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会；在新的调控政策和背景下，2013中国房地产百强企业研究将在十年研究的基础上全面深刻地分析房地产行业及企业整体发展状况及发展趋势，帮助房地产企业更好的判断大势、找准定位，及时调整战略与经营模式，以全新姿态迎接新的机遇与挑战！

2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会

2013中国房地产百强企业研究报告  百强企业十年发展 策划代理研究

【现场直播】【微直播】【百强十年】【历届报告】

对话研讨：城镇化背景下房地产百强企业发展策略探讨

【主持人】感谢田总的精彩发言。接下来进行场对话环节，我们对话主题是新型城镇化背景下中国房地产百强企业发展策略探讨。我们有请到的是

国务院发展研究企业研究所副研究员范保群先生

中指研究院上海总经理罗勇成先生

作为我们对话的主持嘉宾。

同时邀请对话嘉宾上台，他们是：

沿海地产中国有限公司执行总裁陈昕先生

宝龙地产控股有限公司副总裁林峰利先生

君华集团有限公司副总裁姜海先生

四川长虹置业有限公司副总经理王文斌先生

上海亿丰企业集团有限公司总裁助理邱俊敏先生

宁波奥雷士洁具有限公司董事长张周全先生

【罗勇成】：各位嘉宾下午好，我是中指研究院罗勇成，今天荣幸能和我们国务院发展研究范博士一起主持这个互动论坛。探讨主题新型城镇化背景下的中国房地产百强企业的发展策略。我想请各位嘉宾对自己所在的企业做一下简单介绍，我们从这位嘉宾开始。

【邱俊敏】：各位下午好，我是上海亿丰集团邱俊敏，这次参加房地产百强峰会，把我这个企业稍微简单给大家介绍一下，亿丰企业到现在已经有16年，六年前我们是做装业建材市场，从2003年开始做商贸，这几年开始做商业综合体，那么前几年就是前十年，亿丰集团也顺势发展，我们在大城市比如上海、杭州、沈阳进行了布局，那么在当时的时候，这些地区都是离城区比较远的，那么通过这么几年发展，现在已经逐渐的成为主城区。第二个就是布局，我们根据李克强总理说过一句话，城市化进程要大中小城市协调发展，中西部因地制宜推进，那么我们逐步的部署了一些城市，比如像沈阳、淮安等，那么这几个城市现在也已经入驻了。第三个方面我们就是产业上，因为我们是做建材市场，所以对商贸这一块比较熟悉。商贸的问题已经发展成了具有家具建材，汽车城等比较复合式的一个业态，那么还包含一些住宅配套，那么这些就为城镇化进城的农民成功了一些就业的机会，包括在中西部地区，我们也进驻了，比如贵州那边。这方面都为当地进行了商业的集聚，使单一的商流、物流、资金流、现金流进行了一些整合，那么由于当地经济的发展，那么我们作为一个项目，希望能够更具有复合性、集聚性和带动产业的形态，我就简单讲这么几句。

【姜海】：君华集团在房地产行业里面，我们已经耕耘了15年，形成了极大的产品线，希望在未来广阔的市场在更细分的领域有更深的发展和拓展。

【陈昕】：我是沿海地产的，目前的话，我们在环渤海、长三角、珠三角还有重庆、武汉几个区域有我们的业务布局，应该说公司的特点，我想个是我们跨地域的时间比较早，对跨地区的管理做得还是不错的，应该说我们的组织架构职能管理这一块做得比较超前。第二个就是说公司在这种产品系列打造也是根据市场，根据客户群，我们形成了可以异地扶持，比如针对置业的，针对系列，还有针对低密度别墅的系列，我们都有标准的产品线的能力。公司的一个特点的话，就是我们希望在我们的领域成为一个行业的发展，多年来还是保持一个稳健发展的状态，能够保持在中国房地产前一百之名，对大家的支持表示感谢，谢谢大家。

【张周全】：各位领导下午好，很荣幸，这次参加中国房地产行业百强企业活动，我是首次参加，我是宁波奥雷士公司，是生产水龙头的企业，我的企业在奉化，蒋介石总统的老家，那么我们这个企业是1990年，专门做水龙头行业，我们现在的产品销售与欧洲和美国，现在主要市场在欧洲，那么现在随着欧债危机的影响，现在出口生意比较难做，我们慢慢转向了国内市场，我不是房地产行业，因为我对房地产有点外行，希望大家能原谅。这次也就表示我们中指研究院能创造一个机会让我们来参加这个房地产百强会议，希望今后有精装修的房地产公司，多与我们联系，我们可以真正的为房地产行业服务。谢谢大家。

【林峰利】：大家下午好，我是宝龙地产的林峰利，宝龙地产是2003年介入房地产行业，也正好发展了十年，2009年在深圳上市，现在在22个城市有38个项目，我们还是着力打造商业综合体，现有三种形式，一是根据市场特点区域经济定位城市综合体，还有社区型综合体，还有区域综合体，这三种商业模式也是宝龙未来得总体发展方向，重点区域在华东比较多，我们在中西部也有一些城市有开发，将来可能也会重点在华东和环渤海区域。谢谢大家。

【王文斌】：大家好，我是来自四川长虹置业，从2007年开始长虹进入房地产，到现在为止做了六个年头，在期间经历了512地震，市场调控，我们的规模从零开始，到现在位置，今天中国吃饭的时候，我们的指数研究院的老总还问我，有没有可能明年进入百强规模，如果可能的话，今年就能进入百强的规模，我们有住宅商品开发，有大型的集中商业，还有产业园区，我们做产业园区已经不仅仅是标准厂房了，更多是我们在深圳、成都做的高科技产业园，如果有做产业园的同志，希望能有更深入的交流。谢谢大家。

【罗勇成】：刚才我们几位老总都做了一些简单的介绍，接下来我们希望在有限的时间内，各位老总把最精华的观点贡献出来，在此之前，请范博士对各位老总进行提问，并做精彩点评。

【范保群】：刚才各位百强的企业的代表，就自己企业发展的简短的介绍和产品做了介绍，大家可以看到，他和我们今天研讨的主题密切，很多企业都在他介绍中提到，例如我举个例子，邱总讲他们最开始的起步也是在城市区域发展，有的区开始起家的，那么正好是我们城镇化发展的一个受益者，例如我们在沿海地产的陈总，还有宝龙地产的林总，他们在讲自己的产品特色的时候，也提到立足于城市的综合体，社区的综合体，甚至区域的综合体发展，这些都和我们今天研讨的主题，新型城镇化，城镇化这个背景下发展策略有关。接下来就把时间请各位老总针对这个城镇化和我们前些年提的城镇化可能又不太一样，对新型是如何理解的？以及在新型城镇化下，对自己企业发展策略还有哪些新的想法和看法，各抒己见。我们从研讨嘉宾名单列兵进行。

【邱俊敏】：各位朋友，我们集团也是发展了近十年，我们在这个过程当中，发展壮大，那么今后十年，应该说是比较谨慎对待，包括国家政策的出台，那么现在整个成本的上升，那么市场消费者的成熟，那么整个市场竞争越来越激烈，所以接下去十年，我们的步伐要走的更加谨慎，要踩准国家政策的结点，顺势而为。

【姜海】：说到这个城镇化有三个观点，未来中国城镇化一定会凸显结构化发展，不想以前单纯的发展，而是根据各个地域城镇化发展的特点，包括政策，包括城镇化带来的效益都会带来显著的不同，不是简单一二三线城市，可能在一些小型的城市受某种产业或者政策的影响，产生大的精品城市化的效益出来，这是个观点，就是会有一个结构性的特征。第二就是目前国家谈的比较多的，就是未来十年就是对于质量的要求会远远大于速度，越是往后，这个要求会越高，第三就是城镇化行为发生大幅度的变化，可以看到过去的十年，都是大家不断的往城市涌是一线城市，上次金融危机以后，很可能会出现比如一线城市回到二线城市，回到三线城市，甚至会回流到传统的乡村，而且进城的人，他们做的事情，产生的消费行为也是大幅度的变化，就是我们现在看到的综合体，零售行业经过大幅度的调整，未来十年通过互联网，包括微观群体，会直接导致城市化过程中的经济，包括，包括城建、包括房地产市场的很多变化，这里就不展开。

【陈昕】：首先感谢我们中指院给这个平台大家交流一下，今天谈的话题是中国城镇化下房地产企业的一个选择，那么关于这个话题的话，我想谈三个观点，观点是什么呢？观点的话，我认为中国房地产下一个十年的推动者或者主要的这样一种推动力量来自于城镇化，前十年中国房地产的期，我认为可以归为我们的人口红利，但是我们可以看到，中国人口红利应该说逐步逐步的走向这种老龄化。未来十年决定中国房地产发展的力量就是城镇化，所以的话，在这样的十年当中，如果房地产企业对城镇化的把握跟洞察力度有多深，我想这个在未来十年就能走多远，这个刚好也是一个实践性的巧合，今天是百强的十周年，二十个周年开始的个年头，我觉得他们对整个市场的把握应该是很到位的。所以这一块的话，按照原来的模式去思考你的客户，思考你的市场，不一定能适合，所以我觉得今天谈这个是很适合的，可能十年以后，我们来看榜单上的企业有很多应该来说他们把握了城镇化，有些企业可能不在这个榜单，我觉得他们对城镇化的洞察力会欠缺一些。

第二个观点是什么呢？我们如何认识城镇化？只有认识城镇化才会发展。我觉得城镇化的话，应该有四个概念，或者是有一个大的概念和三个配套的概念，什么意思呢？这四个概念是什么呢？个中国的城镇化当然是农村人口向城市转移，在今天上午指数院公布的应该是53个，中国的城市人口数量超过农村人口，中国历是次，所以我觉得这是个概念，这个概念大家很清晰，但是我觉得还有三个配套的概念，我们认识是不清晰的。第二个概念就是产业的转移，人口转移了，你的产业不转移，这个是没法玩下去的，当你人口在城市那边，他没有就业的机会，他没法在城市居住，我想这是第二个。第三个是什么呢？第三个就是城市的硬件配套设施的转变，你的交通、你的，你的住房体系，一系列硬件的设施，你的公园，你的景观，你的购物，这一块的建设。第三个转移是什么？是社会配套的软型的转移，包括养老保险、医疗保险，孩子的问题，包括你这种文化生活方式的问题。我觉得这四个东西加起来，才是城镇化。坦率而言我们主要谈个话题，这三个东西是支撑城镇化的一个基础。在过去十年当中，我刚才谈到的这三个配套的转移的话，我们做得不到位，导致我们现在国家虽然说农村人口进了城市，但是这里面有多少人可以变成真正的市民？这里有产业的问题，有产业布局的问题，有你城市硬件设施的问题，还有社会配套问题。

所以我觉得目前为止，中国的城镇化仅仅只是走出了步，就是我们的数量上，应该说完成了一个历史形成，我们缺的是结构上问题。第三对于这些规律，沿海怎么思考的呢？我觉得我们有三个策略，个策略城市运营，为什么做城市运营？因为你要对整个城市的产业布局，根据人口结构做一个产业布局，你要让进城的人找到就业的机会和不断事业上升的机会，才有可能融入这个城市。这个就需要我们开发商跟政府去参与，我们沿海在两年前就成立了运营公司，对地产、包括其他的文化地产，希望整个产业跟人口迁移的质量有一个匹配。这是我们做的件事情。

第二件事情是什么呢？第二件事情的话，就是开放价值链，我们现在把整个价值活动分成五块，个就是讲城市运营，第二块就是融资，我们专门成立自己的基金公司，第三房地产运营这一块，第四我们讲施工管理这一块，我们这个是开放的，就是城镇运营我们做。我们的基金公司去募集资本，可以投沿海的项目，也可以不投沿海项目，我们的运营公司可以做自己持有的项目，也可以做别人持有的项目，为什么开放？是因为城镇化不能靠一家公司完成的，你需要社会的力量，刚才讲的这么多问题，我们觉得可以靠社会的某一资源区完成，那是完全不了的，一定要有资源整合，所以我们现在希望从一家房地产价值链闭合的公司走到一家价值链开放的公司，这是我们三年前就这么做的，这几年确实受到一些成效。第三就是加快我们的体系建设，归根到底房地产在未来十年运行效率是一个基础，我们很多东西就是者对你的东西，其实不是很看你的市场，看你的运营效率，运营速度决定资本的效率，所以我们现在在运营体系加上我们的模式，所以结合城市化的规律的话，沿海其实应该早在两三年做这些事情，我们主要是考虑这么三大策略。而且目前来看的话，应该来说还是受到一些效果，如果有机会的话，可以一起交流一下，这个话题确实重要，如果一家公司，你把握不住城镇化，那你榜单上的可能性就小。这个话题特的适合，刚好是十年，今天是我们百强的十年，谈的这个话题，如果我们十年以后再来看这个话题的话，我们有很多观点是可以得到印证的。谢谢大家。

【张周全】：各位领导下午好，今天的话题是城镇化建设，我是外行，我谈外行的话。城镇化建设我认为很契合国家推出的新农村建设这个措施，那么这个新农村建设目前尤其是我们宁波好像是入手比较好，过去来讲，我是农村出生的，当时我们如果能住到城市区，我认为是上天堂一样，现在城市里的人，现在都愿意到农村乡镇、城镇里面去买房子，但是我现在作为我来讲，我自己就是说，我在宁波市区有房子，但是我没有住，我住在西口，西口是一个城镇，今天的话题是城镇化建设，那么为什么这样说呢？城市真是没办法去住，下班比较晚的话，我自己有车位，停不进去，所以我去住了一段时间以后，我就没办法去了，你车开进去的时候，前面有辆车来的话，比较低调的人，就先让人家，我就经常开到人家车，你不能我不能，两个人打架，所以在这个方面，现在是有钱的人都住到农村去了。这个话题应该来说，三十年河东，三十年河西，以前农村户口变成城市户口很难，但现在城市户口要拿到农村户口是难上加难。这个房子我认为，因为不是要造的很豪华，中层阶级，比如说我以前装修过房子，装修要敲敲打打。第二个实际上来说，我们现在目前居住还是一个装修的比较突出的，比较好的，我认为还是卫生间和厨房，我们有这样一句话，前卫不前卫，关键看厨卫。我就一点外行的建议，谢谢大家。

【林峰利】：谈城镇化建设应该是一个很大的题目，宝龙看中这个模式也是看中城镇化的发展，我想从三个方面来讲，一个城镇化应该更大的作用是政府和政策层面，不要做成一个空的政策，现在一直谈城镇化，市政府大楼都建的很漂亮，但是很多的城镇缺乏了最基本的保障，医疗、，生活配套，甚至基本的民生，你让很多农村人进城，就业是一方面，你去增加产业有了资源和交通，有了这个产业，带动了就业，但是相应其他的东西并没有享受到，刚才我们有嘉宾在前面提到将来有三万亿的农民要进城，现在有多少城市承认农民进城的地位，除非的人，自己富有能进入这个门槛，但多数的人，进入不到这个门槛，所以城镇化我觉得不光是要做外延，更重要的是要做内涵，这是政府和政策面要做的事。从一个商和开发商来说就是只能做一件事，就是做对，在选择区域和这个城市的时候，你要分析这个市场，它的供需，它的未来发展，它的产业链，以及这个城市整个经济，你要选对这个城市值不值得，这个区域的未来发展如何，然后你应该做对产品适合这个产品，你这个企业才有生存。第三因为我看中指院有大量的媒体，都来参加这个盛会，我们不管是媒体也好，学者也好，形成一些思想、一些共识，通过媒体、通过思想的引导，让我们整个不管是房地产业也好，不管城镇化建设也好，向一个更清晰、明确的方面去发展，也能影响我们很多的政府官员，也能影响我们很多的业内的从业人员。谢谢。

【王文斌】：我们今天讨论的是新型城镇化，其实我觉得这个首先就这一个题目，这里面就有一个新字，我们过去发展了十多年的城镇化，原有的城镇化有没有什么问题？在这里我不知道各位有没有考虑过。我给大家讲一个故事，我经常去各地看土地，因为我负责，所以就会碰到这种情况，到一块地旁边的农民都已经上楼了，然后我就问他们，农民来做什么？这块地就是马上要招拍挂的，地里的庄稼就是楼上的农民种的，上楼以后的问题没有解决，所以我认同宝龙的老总谈论的问题。

第二个问题我们都知道，农民的集体用地在转化国有用地的过程中有一个巨大的利差，这个利差开发商是没有拿到的，无论说两万一平米还是三万一平米的开发商是没拿到的，的在前端，从集体土地转化为国有用地的土地上，政府的受益，尤其是地方政府。地方政府承担了大的责任，可是由于财政分级的制度，政府没有钱，只能依靠土地财政。地方政府无论用什么财政，目的是什么？目的是让发展经济，让我们的老百姓过上好日子，解决我们的一个收入结构不平衡的问题，我们经常说城乡二元化，要解决的问题就是在乡村、农村，他们的收入要大大低于我们城镇居民的收入，怎么解决？靠政府发展经济能够解决吗？这个收入在加大，并没有缩小。所以我现在看到了在十八大时候，去年十八大召开的时候，当时习近平总书记的报告里面有一点，我提醒大家注意一点，就是他谈到集体用地，我相信这一回是新型城镇化里面的东西。也就是说以前很多问题都是在土地上，城镇化过程土地上，包括我们这次前两天李克强总理在接受一次记者采访的时候，我们城镇化升级版，不同于以前的城镇化。所以我相信如果是我们这一届政府在他的十年这两届政府在他们任职过程中，能够解决农民能够参与土地的和受益，解决了这个问题，我们后期碰到的问题，都会迎刃而解。房地产的供给等等，你把农民的集体用地释放出来，这是的一种方法。当然我们现在说了，我们不能拿农民的集体用地去做房地产开发，我们可以去做产业园，在整个的过程中，在之后几十年，农民都成为他的土地入股，他可以作为股东，他持续的有自己的，这样也解决未来的一个收入问题，逐步缩小他的收入。这样城乡差距收入在逐步的缩小，我们老百姓农民才会逐步有钱去消费，我们老说拉动消费，过去用的是政府给这个补贴，给那个补贴，给家电补贴，给汽车补贴，曾经还鼓励大家买房，所以在购房上也有补贴等等，真正的根上的问题没有解决，我希望这一届政府能够把最基础的问题，最根本的问题解决，我们整个经济上的问题都会迎刃而解。我就说这么多。

【罗勇成】：感谢以上六位嘉宾的精彩发言，接下来请范博士为我们主题做一下总结。谢谢。

【范保群】：刚才几位企业负责人，就围绕着新型城镇化企业发展策略仁者见仁，智者见智，做了好的发言。在发言中做一些归纳的话，可能有下面的几点能给大家比较多的启发。就是在新型城镇化，前面有一个新型，不同的企业家提出了他们对新型的理解，有的认为这个新型体现在不仅仅过去的人口，像城镇转移，而是体现为配套的很多环节，这些环节上包括产业的、包括基础设施的，包括一些政策性的、资源性的，以及最基本的保证民生和公共服务的，而且还更重要要体现为是进城成为市民这样的一个方式，这是一方面的看法和观点。

还有一些看法就认为城镇化它的新型体现在和我们过去讲的普遍发展、梯度发展不一样，今后接下来的新型更多的体现在质量上，体现在结构化的差异上，体现在不同的特色和特点上，这也展现出对新型的理解。还有的企业家提到更要突出考虑城镇化新型的内涵，这种内涵里边，包括政府应该做的角色，政策应该配套，刚才讲到很多配套和一致，仅仅靠企业和产业，以及农村人口转移进来城市，是根本解决不了，而真正掌握资源，能够调配，还得落实到政府和政策。这也是几位企业家对新型提出的看法。围绕着新型的城镇化，不同的企业也结合自己的特点讲了一些策略，归纳起来可能有这样的几种策略：

一种策略是认为现在和原来普遍性的梯度性的城镇化不同，现在更强调质量内涵，因此企业在自己发展的策略上要相对来讲注意谨慎的策略，可能的时代过去了，那么接下来就要更加理性、冷静、清晰的来进行分析，尽管我们都说城镇化是机会，是机遇，可是一定是为有准备的企业准备。所以说在这里还是要慎重一些，尤其是要考虑到成本的问题和过去前十年有本质的区别，成本又往往是企业经营中最最需要考虑的风险，风险的管控至关重要，所以说有企业家在策略上有要理性的判断。

还有企业家进一步认为机遇上更多的是要做更宏观层面的运营，这是一种策略。列入提到城市的运营，以及价值链的开发经营，这都是来应对更有质量、更有内涵的城市化的必要的策略。当然还有一些企业家也提到在策略对人的问题予以关注，谁把握了人的特色，人的需求，在这个城镇化中谁就能够在企业策略中有获得进一步的发展。以上就是几位企业家，我简单的做一下归纳和总结，我想他们奉献出来他们长期思考的问题，一定对我们在座有很多其实和启发，感谢几位企业家智慧的精彩风险。

【罗勇成】：谢谢范博士的精彩点评，由于时间关系，我们的互动就到这里。谢谢大家。