产业网讯：3月29日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、刘平、傅林江、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会；在新的调控政策和背景下，2013中国房地产百强企业研究将在十年研究的基础上全面深刻地分析房地产行业及企业整体发展状况及发展趋势，帮助房地产企业更好的判断大势、找准定位，及时调整战略与经营模式，以全新姿态迎接新的机遇与挑战！

2013中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十届中国房地产百强企业家峰会

2013中国房地产百强企业研究报告  百强企业十年发展 策划代理研究

【现场直播】【微直播】【百强十年】【历届报告】

朗诗集团股份有限公司董事长 田明先生

货币政策 财税制度导致房价越调越高

【田明】：大家下午好，好多人认为房地产没有泡沫，所以我就认为是有泡沫的。教授的观点一般都会比较鲜明，如果说正确了就一举成名了，说错了反而大家就忘了，但是企业家如果分析错了，代价就大。我是从2001年底开始做房地产的，整个企业的发展很顺利，跟中国的房地产的十年完全重叠，我觉得从2003年就开始调控，到2005年又调控，到2008再次调控，到2010年再次调控，我做房地产的历程就是中国房地产在调控房地产的历程，房价越来越高，房地产越来越红火。但是我觉得为什么房价会越调越高？根据的原因不在房地产本身，也不在房地产的企业家身上没有道德的准入，而是在于两个国家的宏观经济政策，一个是货币政策，货币发了很多的钱没地去，你可以理解成是房价涨，也可以理解成是我们的货币对于房屋资产贬值。第二个根本的原因在于我们的财税制度，我们财税政策政府拿的多，地方政府拿的少，而地方政府要干很多的事，钱不够，所以高度的依赖土地财政，正是这两条原因，让我们的房价越调越高。

国五条是政府换届过程中的应急措施

第二个观点是国五条，我认为国五条是一个在政府换届过程中，正好遇到了市场的反弹，采取了一个应急措施，不是李克强总理的应急政策，这个措施议论纷纷，我认为将会被长期的经济政策取代。长期的经济政策我认为个人感觉应该是抑制投机性需求和过度的需求的，对保障房或者叫居住性的需求，给予经济上的需求，在抑制过度的和投机方面，刚才向老师说到这一点，说他是一个品很正常，但是房地产是有双重属性的，它既是一个有属性，也有居住属性，如果一个国家的房地产市场里过多的居住的属性，将会影响这个房屋的价格，将会对很多的人承受太高的成本。未来对中国的房地产可能会采取一些这样的政策，比如在持有环节上会增大你的税收成本，会根据你持有房屋的多少征收不同的物业税和房地产税，你持有的套数越多，税越高。第二就是在你转让套现环节上增收个人所得税，国五条里面就是有，但是这个政策推行的太仓促了，可能还没想透，以后肯定是这个方向。第三你的过程中，会降低你的贷款利率，这些政策出台以后，我估计会在两年以内，这些政策会全面的推翻，到那时候就不需要限购、限贷、限价的手段了。

住宅为主的房地产未来只有十年左右的发展期

第三点是我们自己的研究中国以住宅为主的房地产，大致上还能够有十年左右的发展时期。我们的上半场过去了，前面的十年，下面还有十年，这个十年里面可能会有一些特征，一个是行业的集中度会越来越高，我们指数研究院的分析表明了这一点，前一百强、前五十强，逐年在提升，而且在加速。第二是这个行业的利润在逐步的下降，变得跟其他的各行各业利润开始趋平，第三点是这个行业逐步逐步的规范，走向专业化，水平开始提高。预计在未来的十年里面，房地产行业会显现这样的三个特点。为什么我说房地产还有大致上十年呢？我是从三个基本面上去分析研究的，个是中国的人口结构及其演变的趋势，时间关系就不展开了。第二点是从中国城市化的进程已经达到的阶段，以及后面还有什么样的发展趋势，第三点是从中国的经济的增长速度，以及人民的收入的增长速度，人民的收入增长速度和GDP的增长速度都会逐渐的降下来，从这三个基本面来分析，我大致上是未来十年还可以发展，增长的速度越来越慢，不是说十年以后，中国的房地产就没事干了，或者这个行业就不行了，不是，像美国、日本这些国家早就走过了中国的这个阶段，但是他们依然有存量很大的房地产市场。以后也还要留在房地产里面继续的坚守下去，成为行业里面的坚守者。

走绿色科技发展道路 寻找企业新增长点

但是在那样的一个成熟的不再有增长的市场里，想获得进一步的发展，从哪里来？你可以在行业里面变得更强大，把别人挤掉，但是留下来的对手都是很强大的，挤谁都不容易，那么如果一个企业，进入了那样的一个市场，还需要继续发展的话，我想我们的企业家要去思考十年后可能会面临的问题，而且早点采取措施。我分享一下我们朗诗大概做的事。

  在百强里面，朗诗规模、销售收入都排不到前面，但是绿色、科技、能力是可以排在里面的，朗诗一直是一个非主流的房地产公司，我们从2004年公司刚刚创业没两年就开始走上了绿色科技的发展道路，我们开发的绿色科技的低碳的住宅小区，其中有13个获得了国家建设部的等级的绿色三星的认证，这个数字在去年是在口径数字的24%，这一轮宏观调控让朗诗也尝到了苦口，因为我们的产品太单一，只有针对客户的，采用比较先进的技术，成本投入比较大的一款产品，所以当政府的宏观政策打压了客户，打压了改善性需求的时候，朗诗遇到了一些问题，所以我们还是要顺应市场，以很快的速度，花了一到两年的时间，丰富了我们的产品线，从首次置业到首次改善到多次改善到置业到养老，基本上覆盖了从客户的次买房到最后一次买房全生命周期，而且因地制宜投放技术，也帮助我们很好的度过了房地产调控的阶段。

第二点朗诗着眼于未来老年人口的不断增长，迎发朝阳经济，从2010年到2050年40年的时间里面，中国的老人人口总量值和老年人口在总人口当中的比例是双增长，这是一个巨大的市场，朗诗在这方面已经做了两年多的工作，在有关的项目上已经进行了养老住宅、养老社区等方面的尝试，以后将成为朗诗拓展新业务的主要方向。

第三点在这么多年朗诗的发展过程中，由于我们专注于绿色科技，所以我们在产品技术上，形成了自己的一些能力，朗诗目前有三百多人的团队，在绿色技术的开发和应用上，所以我们要把这样的能力把过去只为朗诗的项目服务到向能够社会的包括地产商、酒店、医院、养老院或者写字楼这些公建项目提供我们的服务，做轻资产的服务，这些都是朗诗未来的新的增长点。我的分享就到这。谢谢。