国家统计局12月18日数据显示，11月70个大中城市中有53个住宅销售价格上涨，北京、上海、广州等一线城市涨幅迅猛，而房价下跌的城市中除温州外，几乎全部是济南、丹东、呼和浩特等三线城市。

自2012年下半年至今，一二线城市楼市强势回暖之际，三四线楼市却显露疲软，使布局侧重三四线城市的房企如恒大、碧桂园、雅居乐等业绩增长减速，甚至跑输大势，在此背景下，保利、金地等大房企的战略重心重回一二线城市。

三线城市销售放缓

在一二线城市遭遇限购、限贷等调控政策重压的2011年，三四线城市可谓“风景这边独好”，恒大地产凭借布局三四线城市以全年803.9亿元迅速跃升至军团。但2012年，增长最快的龙头则是侧重在一线、二线城市布局的保利、中海。

统计数据显示，今年前11月，保利地产销售额同比大幅增长了36%，年内将进入千亿俱乐部，中海也猛增近30%，而恒大地产销售额为846.3亿元，同比仅增6%，同样侧重在三四线布局的碧桂园仅增6.5%，而雅居乐、恒盛地产等业绩更是跑输大势，预计难以完成全年销售目标。

“业绩下滑的房企都输在了一线城市。”广东保利地产董事长余英在其实名认证的新浪微博上称，今年二三四线城市房地产成交量“出乎意料”滑坡，但北京、上海、广州等一线城市的成交却好于2011年。据悉，广州保利去年销售额为100亿元，今年猛增至200亿元。

业内人士表示，2012年楼市呈现出“一线涨，二线稳，三线跌”的局面，除了以旅游资源为主导的三亚、西双版纳等城市，以及北京环首都周围以拉动的燕郊(社区网 论坛 商铺)、香河等地外，大部分依靠当地购买力的三线城市销售都陷入了阶段性放缓。

大房企重回一二线城市

三线城市增长乏力，大型房企的城市布局也因时制宜开始转型，恒大、金地都表示将侧重发展二线城市。业内人士表示，从楼市的总体份额来看，必然是以数目众多的二三线城市为重，但大房企在战略布局上将更侧重一线、二线城市。

恒大主席许家印此前对媒体坦言，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。据业内人士介绍，恒大一直是国内利润率的房企，目前恒大在广州已经开始推出部分毛坯房。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者表示，阳光100定位在二三线城市开发，但可能过早地进入这些城市，错失了一线城市的机会。

而近期房价反弹的一线城市，同期土地成交也开始走强。“一线的库存迅速减少，自然要买地补充。”北京一家央企背景的开发商负责人告诉记者，一线城市拿地的机会很少，由于集团对房地产战略举棋不定，公司错失了在一线城市做大的机会，北京等一线城市以后的“玩家”将聚焦于万科、保利等龙头房企。

观点交锋

三四线城市楼市：陷阱还是馅饼？

经过2010年-2011年的高速增长后，三四线城市的房地产市场在今年尽显疲软，不少曾在各地新城运动中大量囤地的房企，目前销售情况不佳，如星河湾(小区网 论坛)在鄂尔多斯的折戟。新市场看起来是馅饼，但发展后劲不足就很可能是陷阱。

中坤集团董事长黄怒波认为，三四线城市的楼市普遍存在过剩问题。对此，业内主流观点认为，三四线城市的地方政府近年来大量卖地，市场供应过多，购买力不足，房价自然下跌。

中金公司首席经济学家彭文生在接受本报采访时表示，高房价下，一二线城市还能聚集国内、省内富有人群的置业需求，但三线城市主要依赖本地人购房，购买力难以为继，目前三四线城市房屋供过于求，新型城镇化刚提上日程暂时难以支持再一轮的房地产扩张。

但业内也不乏乐观之声。“总体的住房需求还处于增长阶段，部分三线城市住宅的供过于求只是暂时困难，会在发展中解决。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲对记者如是说。

“城镇化下住房需求趋势不会改变，如果政策有较好的引导，三四线城市房地产仍有较大发展空间。”国家发改委城市和小城镇改革发展主任李铁此前在深圳告诉记者，三四线城市没有限购、限贷等调控压力，未来可通过市场手段实现人口从一二线城市的转移。

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何为三四线城市？

仲量联行大中华区董事总经理冯建强告诉记者，所谓一二三四线城市，是通过城市GDP（总值、增长值）、人口、可支配收入、存款储蓄、社会消费品零售额、固定资产等多项指标，在280多个城市中划分出的公认的城市体系。

目前公认的一线城市仅有4个，为北京、上海、广州、深圳；而二三线城市则因为各机构标准不同小有差异。如仲量监测的核心城市中，除了4个一线城市外，二线城市19个，如天津、成都、重庆、沈阳、杭州、温州等地；三线城市31个，如福州、昆明、长春、哈尔滨、石家庄等城市。

开发商视角

市场分化，房企策略不同

对2012年房地产市场总体呈现的“一线涨，二线稳，三线跌”的趋势，各大房企也因地制宜地调整了城市布局。

金地集团董事长凌克此前在深圳对记者表示，一线城市竞争激烈，未来增长最快的应是二线城市，公司会重点布局；而三四线城市分化明显，一些城市好，一些城市不好，在三四线城市做一定要找一个好城市和一块好地。

旭辉集团董事长林中表示，由于管理和人力的调整，大房企必然在城市布局上取舍，大型开发商一定会抢占“战略高地”，放弃很多中小城市，未来三四线城市将是小企业存活的战场。

但记者了解到，一些三四线城市的中小开发商对未来并不乐观，一方面土地、建筑成本上涨使得利润下降，另一方面，面对大型开发商如万科、恒大的进驻，小开发商的产品、规模、配套都无。

山东三维华德控股有限公司董事长冯义厚表示，公司正在四线城市潍坊开发一个文化创意小镇，目前一线、二线城市的地产较踊跃，而三四线城市的库存量和环境不太乐观，即使在城镇化的预期下，未来价值也不高。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉记者，三线城市的地理位置、经济地位都并非区域，很多城市以拉动扩张，出现了盲目的新城建设，但三线城市数量众多，需要区别对待。“挑选三四线城市时，我们首先看当地是否有产业支持，是否出现人口快速进入，以及城市的腹地是否有很强的支持力”，范小冲表示，一些城市完全靠、房地产拉动盲目扩张，没有人口进入，追涨时大家都认为市场有需求，但泡沫总会退去。