旅游地产思考:圈地获溢价 实为泡沫
2012-12-18 10:20:00 房天下产业网 来源:理财周报
“现在是个企业就要做旅游地产,做成传统的住宅地产,就是把这个细分行业给毁了”
当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时,他们仍在从事虚拟经济,而非实体经济。无论以什么名义,本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国,多数房地产泡沫,最后阶段总表现为旅游地产。
然而,从今年几家大企业在旅游地产领域的业绩来看,这口肉并不容易吃进嘴。周期长、回报周期长的旅游地产并非一如在传统住宅行业造房卖房,或在旅游行业拉游客便能行得通的。
掘金还是豪赌?
2012年的旅游地产可谓如火如荼,北至长白山,南至海南岛,远至冰岛,近至韩国济州岛。如今,十大房企中已有半数进驻不足4万平方公里的海南岛。广东省惠东县的巽寮湾,短短三四年间,吸引了碧桂园、华润、万科、中航、富力等一线品牌房企入驻。
中坤集团终于在今年5月份获得冰岛政府同意,由买转租,将以600多万美元价格租下300平方公里土地,租期为99年,在此地修建包括酒店、高尔夫球场和跑马场在内的度假设施。
从住宅地产到商业地产,如今旅游地产正取代城市综合体成为下一轮热点。
参照国际经验,当某地区人均GDP达到1000美元时,大众型观光旅游将出现高潮。在3000至5000美元时,较高层次的休闲度假旅游形式将规模化启动,人口开始快速向郊区转移,外围旅游地产空间形成。
国家统计局数据表明,2011年我国共有25个省份人均GDP超过4000美元,其中天津、上海、北京等地的人均GDP均已超过8万元人民币,按年平均汇率(1美元=6.45元人民币计算)折合为1.2万美元,已接近富裕国家水平。
据统计,2012年一季度,旅游地产上亿元的签约项目就有近70个,总规模逾2600亿元。预计全年旅游地产计划总额将超万亿元。
中指研究院[微博]发布的研究报告显示,房企百强2011年销售额为16583亿元,也就是说超过万亿元的旅游地产占据了开发商全年销售额的三分之二。
中国综合开发研究院(CDI)旅游与地产研究主任宋丁认为,旅游地产的发展存在三个阶段:阶段以旅游框架为主,地产项目表现为一些观光、度假酒店。第二阶段则是大规模的人居地产与旅游景区结合,比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合,“比如戛纳,是一个完整的旅游观光地,其中很多观光点其就是人居的。”目前,中国的旅游地产仍处于第二阶段。
但是,也有认为,目前我国的旅游地产已呈现过快发展的势头,目前共有相关项目2226个,覆盖85个城市及地区,但销售业绩却不像投产项目一样快速增长。比如,此前被业界看好的雅居乐海南清水湾,今年前三季度完成销售额45亿元,与此前预定的全年80亿元的目标销售额还相差甚远。
房地产绑架旅游毁了行业
经营成本高,资金回笼较慢也是开发旅游地产不得不面对的问题。
鄂尔多斯(8.30,-0.04,-0.48%)“鬼城”事件就是一次深刻的教训,斥巨资打造的新城无人居住,导致开发商血本无归。而且,旅游地产很多时候并不是一锤子买卖,盈利的旅游资源,靠的是长期、稳定的客流,因此,除了基础设施的建设,运营管理经费也是一笔不小的数目。
从各大旅游地产项目的销售报告看,恒大、世茂、雅居乐、金融街(社区网 论坛 商铺)(6.20,-0.04,-0.64%)、万科、碧桂园、富力、龙湖等旗下代表性旅游地产项目总规划额约1470亿元,今年上半年已实现销售收入总计约为96.03亿元,仅占预计规模的比例约为6.5%。其中,除个别楼盘热销外,大部分销售平平。
“现在是个企业就要做旅游地产,把旅游地产做成传统的住宅地产,就是把这个细分行业给毁了”,中坤集团董事长黄怒波面对当前的旅游地产现状如是说。
中房信旅游地产事业部总经理胡晓莺也指出:“很多开发商在进入旅游地产领域的时候,仅仅是因为旅游地产拿地成本相对较低,其实并不清楚旅游地产该怎么做,显得很盲目。”
在云南省西双版纳州,短期内集中规划、上马大量旅游地产项目,这些项目圈地规模从几千亩到几平方公里不等,部分旅游地产甚至顶风建设了高尔夫球场等国家明令禁止的项目。
4月23日,国家旅游局副局长王志发指出,在已审批的12家国家旅游度假区中,多数没有按旅游度假区的功能去建设,很多出现了畸形发展,形成了以房地产项目为重点的发展模式,有些失去了度假区的功能,“房地产绑架旅游的现象比比皆是。”
业内担忧,如果执意于“圈地-建房-销售”的模式,仅注重销售房屋,不做好旅游配套服务本身,长此以往,一旦资金链断裂,损失的还是普通买家。
著名财经评论员叶檀[微博]曾发表观点,“当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时,他们仍在从事虚拟经济,而非实体经济。无论以什么名义,本质还是圈地获取溢价。无论日本还是美国,多数房地产泡沫,最后阶段总是表现为旅游地产。”
稀缺的旅游资源和庞大的旅游市场使旅游地产得天独厚。若要享用这份得天独厚,就必须得在资金,运营,管理,旅游资源整合等各方面做好功课。
相关资讯
-
国企担当 稳健经营 | 成都城投置地再获百强殊荣
2024年3月21日,由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办,北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的"2024中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十一届中国房地产百强企业家论坛"在北京隆重召...
来源:中指研究院
2024-03-29 09:52:19
-
中海物业获香港商业时报颁发“年度最杰出物业管理服务”奖
近日,中海物业获颁2024年香港商业时报企业大奖(HKCT Business Awards 2024)"年度最杰出物业管理服务"奖项。 凭借在港澳地区38年深厚根基与卓越表现,中海物业在此次参评的众多企业脱颖而出,展现出不凡市场竞争力和良...
来源:中海物业
2024-03-18 13:23:54
-
个税起征点提至1万元,谁将获益最丰?
近日,在全国两会上,格力电器董事长董明珠和盐津铺子董事长张学武的建议引发了广泛关注。他们分别提议将个人所得税起征点提高至1万元和8000元。这一议题迅速占据了公众视野的焦点。 自2018年个税改革将起征点提高至5000元以来,已经过去六年...
来源:金融界
2024-03-11 10:39:15
-
各地加速推进城中村改造专项贷款 28城获授信额度超万亿
各地城中村改造专项贷款相关事宜,正在加速推进。 据深圳当地媒体报道,日前深圳大鹏新区白石岗片区城中村改造项目获得国开银深圳市分行专项贷款支持,成功发放首笔借款。 据悉,该笔贷款是深圳发放的首笔超大特大城市城中村改造项目专项贷款,将全部用于...
来源:财联社
2024-03-01 10:48:36
-
万科再卖旗下公司股权,曾获国资委力挺
万科在折价26.3%出售上海七宝万科广场后,又向深圳国企出售了旗下公司的股权。万科至今未发生过境内外公开市场的债券违约,但面对不佳的销售与融资环境,或未雨绸缪,处置非主营相关的资产,缓解流动性压力。去年连遭惠誉、穆迪两大评级机构降级时,万...
来源:财联社
2024-02-21 09:27:48
热点专题
-
2023中国房地产市场趋势报告会
暨2022中国房地产大数据年会