从销售来看，今年楼市“金九银十”褪色已成定局。根据中原地产的统计，9月54个重点城市成交量环比下滑，10月上半月成交量继续下挫，几成全年点。相比之下，9月、10月房企融资规模明显扩大。仅10月以来，大型房企公开融资额就已接近200亿美元。

“金九银十”出现成交冷、融资热的局面折射出房企经营策略的变化。业内人士指出，房地产市场正从底部逐渐升温的判断已成共识。在前一段时间密集拿地之后，房企存在补充现金流的内在需求，新一轮融资潮的到来预示着未来大型房企的竞争态势或发生改变。

尽管政策环境并无较大变化，但9月、10月的房地产市场远远称不上是“金九银十”。根据中原地产的统计，今年9月，54个重点城市成交量环比下滑5.4%，其中热点城市的滑坡尤为明显。10月上半月，尽管上述指标同比去年有所上升，但仍处于今年以来的低点。

有效需求的减少被认为是影响成交的主要因素。伟业我爱我家副总裁胡景晖向中国证券报记者表示，经过前几个月的热销，刚性需求几乎释放殆尽，而由于限购政策的存在，合理的改善型需求和部分需求难以进入市场，导致楼市成交量出现下滑。

从市场销售的层面而言，今年的“金九银十”已不复存在。由于近几年来楼市调控频繁，房地产开发周期被打乱，季节因素对市场销售的影响明显减弱。数据显示，近年来，9月、10月的销售量均不是全年的高点，而其他传统销售淡季往往出人意料地成交火爆。

但“金九银十”褪色，仍有可能影响到今年全年市场销售情况。多数业内人士分析认为，在热点城市，全年的房地产销售量很可能明显下滑。

这无疑影响到房企通过销售来回笼资金。“销售下滑是全面性的，即使对那些布局市场的企业来说，销售萎缩也不可避免。”北京某上市房企相关负责人向中国证券报记者表示，对于项目集中在热点城市的企业，这种影响会更大。

事实上，“金九银十”市场销售萎缩，某种程度上也是房企主动调整的结果。从8月下旬以来，一些房地产项目由于较好地完成了销售计划，便开始逐步取消价格优惠政策，甚至是上调价格，造成了此后销售量下滑。

业内人士认为，经过此前的热销，不少房地产企业的资金状况有所改善，开始倾向于追求利润率，并放弃了“以价换量”的策略。这也说明房地产行业整体的资金状况正在好转。国家统计局的数据显示，今年1-9月，房地产开发企业本年到位资金68232亿元，同比增长10.1%，自今年3月以来，增速首次上升到10%以上。

■业绩分化融资动机不尽相同

与销售低迷相比，房企融资举动却异常活跃。10月19日，方兴地产发行总额为5亿美元的5年期担保票据，年息为4.70%。这笔担保票据获得77亿美元的认购，超购14.4倍。

10月以来，上市房企华南城、融创、龙湖先后通过发行票据的方式进行融资。另一家上市房企越秀地产则通过信托配售的方式融资29.8亿港元，世茂地产则传出正在洽谈银团贷款的消息。据中原地产不完全统计，10月以来，大型房企(包括部分非上市公司)意向融资额接近200亿美元。

此外，一些房企准备通过港股市场融资。9月，除龙湖地产通过配股的方式募得30.89亿港元外，金地收购港股公司星狮地产38.48亿股，试图在香港融资打开局面。旭辉集团的IPO计划则在今年7月获得香港机构的批准。

然而，这些有融资举动的大型房企并不一定缺钱。以龙湖地产为例，根据中报和三季度的市场交易简报，龙湖地产的现金流维持在170亿元人民币以上，是现金颇为充裕的上市房企。而近两个月来，龙湖仍然通过配股和发行票据的方式募得超过数十亿元的资金。

兰德咨询机构总裁宋延庆向中国证券报记者表示，房企融资步伐的加快，主要是由于二三季度花了不少资金用于拿地，需要补充现金流。据不完全统计，今年二季度以来，多数上市房企频繁拿地，耗资甚巨，其中，龙湖在土地市场的花费就超过百亿。

业内人士分析认为，尽管资金面有所好转，但由于拿地后的开发运营同样需要大量投入，因此融资需求仍然较大。同时，在银行贷款以外，大部分企业寻求海外融资是出于降低成本和分散资金风险的考虑。截至目前，一些大型房企的银行授信额度尚未用完。

并不是房企都想通过融资来寻求扩张。除绿城先后出售其青岛、唐山项目公司的60%的股权以外，今年9月以来，盛高置地、沿海家园、荣安地产和中华企业也分别出售旗下的土地和其他物业。与上述企业不同，这种“融资”方式更多用于救急。

中原地产分析认为，年末通常是开发商偿债的高峰期，目前开发商业绩分化明显，标杆房企销售计划完成情况普遍良好，短期资金链缓和，库存水平不高；但部分中小开发商销售额出现较大幅度下降，资金链明显出现紧张，因此部分中小开发商卖地求生的案例增加。

■市场趋稳房企巨头竞争加剧

融资潮的启动，无疑反映出房地产开发商对市场预期的变化。多数受访的开发商和市场人士向中国证券报记者表示，市场在经过几个月的底部盘整后，继续下挫的空间较小，未来将逐渐从底部走出。

根据国家统计局的数据，今年前三季度，房屋新开工面积、土地购置面积、商品房销售等指标继续保持下滑，房地产开发、房屋施工面积、竣工面积等虽有增长，但增幅仍持续保持回落。受此影响，9月房地产开发景气指数跌至94.39的新低。

自2011年1月“新国八条”出台至今，已有21个月的时间，期间市场交易量虽有短期的升温，但“限购令”等政策持续发酵，使得楼市于近期再度陷入低迷，这种低迷甚至影响到未来的市场供应。加之宏观经济增速持续放缓，多数分析认为，政策层面将不会有更加严厉的手段出台。

这种预期已经率先在股市上得以体现。从9月25日起，A股中房地产业的相关股票开始震荡上扬，其中，万科、招商等领先个股均有不错的业绩表现。

宋延庆表示，按照房地产行业的运行规律，每个下行周期都是大中房企的扩张时机，当前楼市恰好处于下行周期中，融资潮和拿地潮的出现也正是房企新一轮扩张的体现。

资金和土地被认为是房企后续发力的重要保证。在今年二三季度的拿地潮中，一些大型房企已获得较多的土地储备，成为下一轮的扩张资本。某大型房地产企业负责人表示，拿地的步伐暂时不会停止，目前还有不同区域的多幅土地在接洽中。由此可见，虽然多数房企刻意保持低调，但扩张之意难以掩饰。

分析人士认为，房企在本轮融资和拿地中的表现，将在很大程度上决定其后的竞争格局，在下一轮的市场份额中，大型房企的竞争态势势必会改变。同时，随着一些房企出售项目求生甚至被淘汰出局，房地产行业的集中度也将进一步加强。

在信贷持续宽松、土地市场升温的背景下，本轮市场竞争的大幕也许只是刚刚拉开。日前，部门指出房地产调控初见成效，必须坚持调控政策不动摇。近期，政策层面没有更严厉的手段出台被市场认为是利好消息。北京中原地产市场研究部总监张大伟向中国证券报记者表示，预计未来房企融资和拿地的尝试还将继续，这不仅是市场预期升温的体现，还将有助于楼市逐渐从低迷中走出。

■多管齐下强化市场手段

部门近期表示，房地产调控应更加注重市场和法制手段。业内人士认为，当前调控措施产生的效果毋庸置疑，但市场和法制的调控手段亟待跟进发力。未来开征资本利得税、从严征收土地税、调整土地供应结构等措施都可能进入部门的考虑范畴。

此前，呼声较高的市场手段是开征房产税，增加房屋持有成本，长期看可以减少者囤积房屋的动机，扭转房地产市场供需关系。但有指出，税法是国家基本大法，出台必须理由充足，程序合法。征收房产税涉及土地使用费的缴纳问题，事关土地制度；开征房产税需要避免其成为地方政府财政收入的新支柱，加重普通百姓负担；除商品房外，其他各类非商品房如何征收房产税；此外，存在征税成本较高，存量房的普查评估困难等问题。短期内，全面开征房产税难度较大。

在房地产市场开征资本利得税，被业内视为遏制投机性购房的重要市场手段和法制手段。在买卖环节征税，根据交易时标的价格的高低，按照不同的税率征收；根据所持有的年限长短，对短期投机者课以重税。比如，如果购买一套房子是150万元，一年后如果以200万元卖掉，赚的50万元利润就以超过70%的税率征税，即上缴超过35万元的资本利得税，这样的利润空间就大大缩小。

从严清算土地税，也是具有可行性的市场和法制手段，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快开发进度、增加市场供给，改善市场供求关系。同时，从严征收土地税也会在一定程度上加大开发商的现金流压力，是对那些项目不大、实力不强的房地产开发企业，促进其加快销售回笼资金。

不过，从房地产市场长远发展来看，改革税制、打破地方政府对土地财政的依赖，降低地方政府推高地价和房价的动力，才能使房地产调控政策得到更好的贯彻落实，从源头上解决地价和房价居高不下的问题。

此外，建议，调整土地供应结构，加大土地市场调节的灵活性。如增加保障房建设用地供应，增加普通商品房用地供应，减少低密度住宅用地供应，适当提高商品住宅项目的容积率。同时，政府作为土地市场提供者，可根据土地市场行情，进行逆周期调节，保持土地价格平稳。同时，加快研究保障房的市场化运营体制，更好地引入民间资金进入保障房建设中来，提高保障房供应数量。

总之，房地产调控政策体系庞大而复杂，部门应适时研究完善市场和法制手段，减少调控带来的负面效应，多管齐下促进楼市稳定健康发展。