随着调控的深入，越来越多的开发商转向与住宅开发更为接近的另一个领域——旅游地产，这也助推了旅游地产成为继商业地产之后又一个泡沫隐现的地产开发领域。

“传统的旅游地产领域是红海，目前同质化严重，没有形成核心竞争力。而世茂提出的‘旅居地产’，则是一片蓝海。”9月14日，世茂集团助理总裁兼营销总经理蔡雪梅对《财经日报》强调。

当天，世茂集团与青鸟集团签署战略合作协议，宣布将在大连“世茂御龙海湾”建立，为世茂旗下这一项目提供从幼儿园到高中的全程，这似乎是以往从事旅游地产的开发商从未涉及的领域。

其实，“旅居地产”是世茂为了突破旅游地产的激烈竞争格局所创造的噱头，最终目的仍然在于推动项目中的住宅销售。

布局旅游地产

据中指研究院(微博)统计，仅在2012年一季度，旅游地产上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元。不过，不断增加的却并没有使旅游地产市场真正热闹起来，反而由于增速过快而风险暗存。

“旅游地产产品并非必需型产品，对消费者而言可有可无，无法产生强烈的需求，从而导致旅游地产项目出名易、获利难。”蔡雪梅认为，由季节主导的迁徙式居住周期让旅游地产的利用效率持续偏低，这也是世茂将传统的休闲度假地产向旅居地产形态升级的最根本动因。

在此模式下，世茂对外宣称，在未来10~15年内，将投入上千亿元，打造“世茂旅居模式”。

值得注意的是，世茂将近年来在自然资源型城市获得的重点地块都纳入旅游地产板块，例如除大连御龙海湾、武汉龙湾、上海纳米魔幻城外，还包括晋江“世茂御龙湾”、海南文昌的“世茂月亮湾”等项目。此外，世茂旅游地产目前的布局城市还包括烟台、福州等地。

数据显示，截至8月底，2012年度公司旅游地产签约销售已达60亿元，占总签约销售额比例约为两成。其中晋江世茂御龙湾半年签销超过20亿元，而大连御龙海湾也达到10亿元。

蔡雪梅预计，按其目前的增长速度，今年世茂旅游地产有望实现逾百亿元的销售额。

新瓶装旧酒？

由于旅游地产板块的突出贡献，在楼市调控不断深入、房企业绩普遍不乐观的2012年，世茂房地产逆市在6月底将全年任务上调至350亿元，公司内部人士甚至表示：“今年的销售额冲上400亿都是有希望的。”

然而，从世茂对于旅游地产板块销售业绩的预期似乎不难看出，其对该板块的考核标准仍然难逃传统住宅地产的窠臼，难免有“新瓶装旧酒”之嫌。

世茂提出，旅居地产，即实现住宅为主导、休闲度假配套为被动点缀，向休闲度假商务功能为核心、住宅为必备配套的转变和升级，从短期的度假屋向长期的宜居居所转变。显然，住宅在这一模式中仍然扮演着重要的角色。

对此，有业内人士提醒，旅游地产虽然诱人，却并不那么容易丰收。

“旅游地产周期长、风险大，需要占用大规模的资金，且周期相比住宅和商业地产更长，管理、运营过程复杂，维护费用高。”该人士表示，由于与传统住宅开发不同，企业必须更加细致地研究市场的需求，而不能采取住宅开发中常用的复制模式。

更重要的是，“旅居地产”的庞大蓝图似乎还有待世茂脚踏实地地一步步实现。

仅以大连世茂御龙海湾为例，世茂称，该项目占地达20平方公里，总规模高达500亿元。实际上，世茂采用了滚动开发的方式，目前正式取得的土地面积仅为这20平方公里中很小的一部分。蔡雪梅称，在500亿的庞大中，目前支撑项目开发的资金来源主要还是销售回款，“当然世茂房地产也会借助其上市公司的背景采用多元化的融资方式，不过其原则还是有多少钱办多少事。”

据预计，仅这一项目的总开发投入周期，就可能长达10年。