产业网讯：9月6日-7日，由中指研究院、国务院发展研究企业研究所、房地产研究所共同主办的2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛于北京举行。赵昌文、刘洪玉、秦虹、莫天全、黄瑜、孙学工等嘉宾发表主题演讲，200多家房企代表及媒体精英参会。

2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛。

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会上中指研究院常务副院长黄瑜女士发表主题演讲：房地产品牌企业如何规避风险，把握城市化带来的重大机遇。

中指研究院常务副院长黄瑜女士

【主持人】：感谢粱总的演讲，希望这些观点对在座各位有所启发。接下来我们有请中指研究院常务副院长黄瑜女士为我们带来房地产品牌企业如何规避风险，把握城市化带来的重大机遇。

【黄瑜】：大家为什么愿意听金融的人士讲，确实我们房地产跟这个是紧密的关联，大家一直说整个的经济看两个方面，一个是看美国的高科技，一个是看中国的城市化，我们房地产确确实实跟城镇化是紧密关联的，这个机会离我们最近。那么这一次我们也是把我们对于城市化研究以及相关的房地产运行的状况有一些的数据和大家分享一下，晚上我们还请了冯飞先生，我们希望大家有所收获。

过去十年我们整个我国城市化水平提升速度为建国以来最快，年均新增城镇人口超过2000万人，结合房地产做的人口增加的结算。城市化的提高和经济是相关联的。同时我们城市化水平的不断提高确确实实是推动我们房地产发展的很重要的源动力，从98年到2011年我们每年的城市化水平提高大概百分之一点几，我们也测算了城市化率的水平和我们进行主要指标的关键系数。

未来的十年肯定也会是一个稳步上升的过程，我们现在发达国家是70%的水平甚至更高，我们现在有50%，这个差距要追赶的话，这是做城市化研究的做的相关测算，2020年大概61%，即使这样的话我们增速快，在十年间我们要达到快速增长的过程。

在未来的十年间我们仍然会每年城镇人口的增加会接近两千万，下面的发展我们从房地产的市场格局和市场分布以及企业的分布，以及目前开展的项目来看的话，城市群应该是整个规模城市化进程的一个主体的形态，当然是国家相关的政策和十二五规划明确提出促进区域发展，整个的要发挥城市群的作用，也是主要的一种方向。

三大城市群已经形成了三大城市群，长三角、珠三角、环渤海，从目前的项目分布情况来看，我们可以看到上海和北京城市周边城市的带动越来越显现出来，值得关注的是成渝经济区：区域城市发展更为迅速，成为经济和房地产市场新的增长极。从性来看这个区域整体的实力是在突出，也在不断的发挥出来，大概有12个城市入围，可能会成为中国未来市场新的增长值。城市规模：千万以上城市新增苏州、成都、武汉，500-1000万城市新增13个，预计到2020年，城镇人口超过100万的城市将达到240个，比2010年多出21个，其中超过500万的城市增加到37个，比2010年多出16个，有这些城市2/3分布在三大经济区圈里面，这个数字我们对照过，在未来的十年间我们一百万以上的城市还要增加两座，这是城市化确实是有很大的市场机率，今天我们看到这个机率的同时更多的谈一下风险。 二风险分析：部分城市土地、商业地产、旅游地产供应过剩

， 住宅供应：武汉、天津、沈阳、营口、南通、烟台等二三线城市存在供应过剩风险，无论从土地供应总量，还是待开发土地存量来看，过去3年半，重庆、武汉、天津、大连、沈阳这5。个二线城市都位居前列，土地总量超过或接近1亿平方米，待开发存量超过6500万平米；三线城市中，营口、南通、烟台、佛山均位居前列，土地总成交在4500-9000万平方米之间，待开发量在3000-8000万平方米之间。

在售项目的规模量还会更大，比如说有些城市可能划出去，这块土地给相处协议签的是5500，现在可能拿到，通过招牌挂显现出来的有一千亩，还有三千亩是潜在的，这个项目都是算总量会告诉大家。在售项目的市场总量做了一个统计分析，像沈阳、西安、重庆天津都是超过一亿平方米，这个确实我们可以看到我们部分的二三线城市是存在比较相对，这个吸纳能力还是相对过剩的。

我们也把城市短期和长期做一个分析，这个分析是把创新周期和土地消纳的时间分了一个比较，、武汉、青岛等二线城市短期、长期均存在较大供应压力，一线城市则供应相对短缺。

比如说像、北京广州、深圳这些城市来说长期和短期相对供应不足。长沙这些地方是消化一些，上海是长期的压力。这是住宅市场。 商业用房：重庆、沈阳等二线城市商业用房供应远超其吸收能力

，对于这个城市的社会消费品零售额做一个对应分析的时候，可以看到重庆和沈阳这些方面商业用品的供应量也是超过吸收能力的。用房我们也做了分析，第三产值也做了一个对应分析，我们可以看到确确实实整个的楼的供应风险不如商业用房严重，但是部分城市还是需要警惕的。像北京、上海这种城市虽然供应量大需求也比较旺盛，这种城市比较好一些。像天津、杭州、成都、郑州楼开的供应量和产值相比还是偏高的。

还有一部分是旅游地产，我们旅游地产这次也是这些品牌企业的项目，最近也可以看到大概有70%性的品牌公司和15%的区域品牌公司都进入这个领域，针对这些品牌企业进行一个分析，大概有数百个项目，这个是当初按照这个项目的分配点可以看到确确实实祖国山河一片红，占地面积超过10平方公里的项目就有20多个，华银天鹅湖、武当山太极湖甚至超过50平方公里；这些项目或在上海、北京等核心城市的周边地区，或在武当山、峨眉山等具有一定旅游资源的城市，目前经济不太发达，配套设施有待完善。

确确实实应该说旅游地产也是在一定程度上大跃进，市场有几个特点，周围的配套都不太完善，服务管理水平总体来说比较低，然后对未来的要求区域开发的话，管理能力和要求比较高而且供应量大，消纳周期长，长期融资的渠道并不是那么通畅。我们的旅游资源来说也是某种程度上来说，培养需要周期的。这是我分析的目前存在的一些潜在的风险也是各个市场都有一些风险。

最后做了相关的建议，我觉得机会一定要抓，但是我们要选准点，城市的选择我觉得重要，我们其实每年的年初都会做城市吸引力的研究，这个研究对整个房地产市场和宏观房地产市场的协调度进行分析，供大家参考，没有的话也可以给我们要，这个是公开发的，因为房地产还是一个宏观和战略，选对点重要。

现在不仅仅要选准点，还要踩准点，最近我们看到这一轮的调控，这几年的调控加速了市场的波动，使得我们市场公平化，使每一个企业你抓住机遇踩点的机遇更高，上半年大的企业他的销售业绩不错，还要量：2012年上半年十大代表企业销售均价同比下降3.3%。其中，万科、恒大均价分别同比下降10.6%和12.2%，中海二季度均价比一季度下降15%。

另外一点是一定要分城市率先回暖的机会：中海，紧把握上半年长三角地区率先恢复的机会，加快中楼盘的推盘，今年销售额60%来自东部三大经济区，其中北京、杭州、苏州贡献超30亿元，南京、上海贡献超过20亿元。

策略三第三个策略就是客户，客户是你的上帝，你要抓住你的客户，我觉得确确实实，有时候我们在想，一个企业如果只要他在客户心中有品牌有形象有口碑，应该说他在市场上还有生命力的。比如说像绿城，绿城遇到危机，但是至少，在这一轮的调研当中，今年做了大概203个项目，做了问卷是上万份，从他几项关注度调研的指标当中都是的。其实可以看到而且在这一轮的市场中可能每一个品牌企业都会因为的原因和工程质量的原因，或者是要等等原因造到各种各样客户的投诉，绿城是没有投诉的。也正因为他在客户当中有口碑和品牌，也是度过了他的危机。今天这个阶段我觉得抓住客户还是重要的。另外一个方面确确实实让你的客户满意，你真的人你的客户满意才叫真正的有品牌。所以我觉得，刚才跟他们提的总结是三个点，一个是你要选对城市，抓住大的机遇的时候一定要选对城市，第二个方面在市场的节奏中踩准点，另外还有就是要抓住你的客户。谢谢大家。 主持嘉宾：国务院发展研究企业研究所副所长 马俊先生

中指研究院深圳常务副总经理 林建晖先生