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梁耀文:2012金融形势及中国房地产品牌企业应对策略建议

2012年09月06日15:17 来源:产业网
[提要] 9月6日-7日,由中国指数研究院、国务院发展研究企业研究所、房地产研究所共同主办的2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛于北京举行。会上摩根士丹利董事总经理梁耀文先生发表主题演讲:2012金融形势及中国房地产品牌企业应对策略建议。
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产业网讯:9月6日-7日,由中国指数研究院、国务院发展研究企业研究所、房地产研究所共同主办的2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛于北京举行。赵昌文、刘洪玉、秦虹、莫天全、黄瑜、孙学工等嘉宾发表主题演讲,全国200多家房企代表及媒体精英参会。

2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛

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会上摩根士丹利董事总经理梁耀文先生发表主题演讲:2012金融形势及中国房地产品牌企业应对策略建议。

摩根士丹利董事总经理 梁耀文先生

【主持人】:下面有请摩根史丹利董事总经理粱耀文先生,他的题目是2012金融形势及中国房地产品牌企业应对策略建议。

【粱耀文】:各位下午好,首先感谢大会给我这么一个时间和机会,跟大家做一个交流,孙所长在我之前把宏观的东西都讲过了,一开场的东西可以简单一点。后面可能稍微多花一些时间讲行业和企业在未来的作为,怎么样应对刚才孙所长讲的调控情况。

不过在开始之前分享一下资本市场最近的一些导向。其实今年以来的资本市场对于房地产市场反映比较特殊的,是在海外,年初的时候还希望很差的时候,我们看到股价是在涨,但是从5、6月份开始,销售上去了,但是这个股价基本上不动。我想一个事情,无论在宏观或者是在行业里头都有存在一个事情,就是大家感觉是短期的事情都看不清楚,所以只能看一步走一步,做一些反映,使得我们企业管理层的东西谈的都是怎么应对短期的现象。好像我们这边的统计显示不要因为短期的因素而放弃一些长期的,因为这样子的话对于企业本身的有削弱作用。当然短期,因为我们现在无论是经济也好,整体的市场周期也好,都变短了,大家要调整自己本身做生意的方式还有策略。但是有一些核心的价值,包括比如说品牌,我觉得是必须要坚持的。所以后面我们基本上是围绕这方面去阐述一下。

我基本上从我们公司的经济学家里头讲一下看法,对于2012年的GDP的增长,虽然下调还是有8%的增长,我个人感觉还是比较乐观一点。跟刚才孙所长讲的结构性因素,因为出口,其实从原来的增长的因素变成削减的因素,另外就是人民币,使我们国际的削弱,这边也跟刚才所长讲的比较相似,现在随着我们的经济增长跟我们长期的经济增长率有所偏低,在一些宏观政策回到正规,在中期,我们有可能能够回到8,但是长期的在2015年到2020在7.5这么一个水平运作,整体来讲我们自己对经济的趋势并不是悲观的,我们确实同意经济在逐步的触底。无论是资本也好市场也好,可能在社会有一些企业,可能现在有很多政策是在金融方面。但是还没有看到,实际上政策对经济有怎样的一个推动作用,当然我觉得还要经过比较长时间的调整,所以政策的效果需要一些时间去传到实体经济,所以我觉得这个趋势本身应该,可能在稍后的时间,年底或者明年我们有一个比较好的稳定和回升。

另外考虑到经济周期的因素,不是说有些过度的调控,当中有一些金融方面流动性的调控,大家可以看到从今年开始我们听说过多次存款准备金率的下调,利率的下调,推动了M2的上升,过去几个月这种积极的推动比较明显一点。实际上来讲在房地产这边比较明显一点,我们首先在双线上面大家感觉到对于限购,可能对房地产市场的交易量有大的影响,往深的想,限购主要是在40个城市,占到总体交易量的三分之一,已经带动房地产市场。今年在限购没有取消的情况下带动回升,我个人觉得是流动性方面有所放松,使得在交易方面,甚至是价格方面有所推动。刚才讲到通胀,实际上经济增长还是在比较缓慢的水平上,所以这个方向相对比较乐观的。

近期也是会担忧,我们在海外比较多者问到的一个事情,政策出来了,但是企业在亏损,工资不涨,我觉得肯定是在周期比较落后的指标,我估计随着经济起稳,总体流动性继续偏紧变成一个适度宽松,这个情况会有所改善,“松动”还是可以继续期待的。

不过在宏观,我们觉得结构性比较单一,原来的流动性,可以说是热钱不断的往中国流,而现在是不断的往外流,这个趋势是对价格有一定的伤害,而且对需求有一定的作用。现在这个环境下我觉得也没有达到一个值得我们担忧的水平。所以比起少了一个推动力,国家对于房价比较担忧的情况下,其实在资金相对来讲没有热钱推动导向下,政策是安全的因素。所以我们只不过觉得房价涨的因素存在,但这是在现在政治环境下的一个中性因素。

同时通胀还是往下走,明年可能有回升的趋势,但是在整体全的需求还是比较疲软的情况下,可能会导致恶性通胀,这样对于房价来说也是在平稳的水平下,对房地产是一个增进。

最后,刚才孙所长提到政府财务有比较多的弹性做一些事情,整体来讲不需要很大的推动,这样有可能妨碍我们整体的基本性。整体来讲首先第一对于整体的经济周期,我们是比较有信心的,短期的,往下的趋势还是在恢复当中,还是比较乐观。有一点是不变的,包括行业本身的市场,短期的波动还是蛮多的,究竟企业怎么样应对,我看到很多企业跟我讲,首先第一市场有什么好办的就弄什么。我记得三年前每一个企业,第一他们要对他们比较骄傲的一点就是资金储备多么的大。第二大家都说自己的产品是精品是高档,但是就这一年大家不说这个了,大多都是说刚需,这个变化是一些企业的生存的原因。我觉得这个对于企业本身长期的生存或者是继续的扩张壮大,其实是一个妨碍。每个企业自己做的可能长处不同,最后作为人我们希望拿到的是一个高的资产。按照分解要么周转率好,要么卖价比较高,达到好的毛利率。

另外就是利用自己的然后提升整体的市场,基本上离不开这三个事情。是不是每个事情都藏于每一块。有一些企业能够做的比较快,因为他的标准化做的很好,他的流程做的很精准。所以对于土地板块9月份完成销售,两年内完成加速,不是每个人都能做到。这两个都是品牌,有些企业老板出身就是销售,所以从买地这个产品定位,然后到最后销售的定价都把握的很好。卖家就比人家贵,但是有一些企业其实他没这个能力,只能赶快做赶快卖,增加周转。如果自己想学这个品牌怎么把售价提高。可能每个企业首先要看自己的能力和长期的策略,才能在不同的领域达到不同的成果。

在行业里头尽管销售最近从上个月以来有所恢复,但是这个的增速还是不断的放缓,其中一个当然是因为,好多企业好像销售上去了实际上库存是没有下降。大家可以看看这个是在香港主要的上市公司7、8月份的销售,很多企业目前为止今年的销售都是不错的,都是增长16%,平均下来,很多企业是负数,比如说滑润、世茂,他们都是在50%以上的增长,是的快速。

在一些皇冠的数据来讲市场的库存也在下降,市场上的库存大家知道,真正的是8个城市的库存,这个是售出的标准,但我估计11月大家都有积极性多拿一些地,这个体系下可能会有所反弹。不过有一点,在建的项目来讲这个没有的项目。这个反映到,虽然好像卖的很好,但是有一点没解决的,好像现金流还没有转正,当中有一个实际上大家的区划率还是偏低,在中间部分或者是顶价越差的这个区划率很低,造成我们的周转率不是很高。做的好的公司是在30、40的周转率,做的比较低一点是27,我们的毛利率是30到35的水平,如果区划率都到不了70,怎么样支撑企业发展。

所以到最后如果要生存的话,我们本身周转率是一个指标,你能卖多少,回款多少,对于近期和长期来讲是一个基本原则。这个图是看到尽管大家销售的好像不错,但是总体的基本上还是没有留下来,在没有买地的上半年的情况下,大概还是在70%,在这个情况大家短期在增加土地储备的能力是偏弱的,我觉得短期大家首先要做的事情是坚持自己本身的策略,为了增加各位的销售率必须在价格的策略等等方面跟销售上多下一些工夫,然后继续增加自己期货的。要不然的话只会转到恶性循环。

最后一个是毛利率,毛利率可能在不断的下降,因为有成本的因素,有地价的因素,到最后税率都在增加,所以我们基本上控制区块的要求,控制现金流的要求更高。所以我的建议是虽然短期有周期,但是不要一窝蜂的去往统一的方向走,可能大家围绕两端,如果有这个能力的话高周转刚性需求,另外一个是中转比较好的产品,作为一个品牌毛利的支撑,鉴于自己的现金流和资产负债表有一个好的现金流的激化推动自己的建筑量,短期当然也有所调整,最后必须要是一个好的现金流。最后这个品牌如果做出来的话,大家必须考虑认真在市场融资的路子往下走。有一些企业市盈率是93,如果在市场融资还是蛮难的,有一些是10、13,所以这个差距是好几倍,所以从资金本身战略的稳定性和业绩来讲,必须要维持使得自己长期的融资成本有所控制,支撑大家长期的发展。

我讲到这里就先停了,谢谢各位,今天就到这里。

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