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秦虹:2012中国房地产政策效果评估及对房地产品牌企业的影响分析

2012年09月06日12:21 来源:产业网
[提要] 9月6日-7日,由中国指数研究院、国务院发展研究企业研究所、房地产研究所共同主办的2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛于北京举行。会上住房和城乡建设部政策研究主任秦虹发表主题为2012中国房地产政策效果评估及对房地产品牌企业的影响分析的演讲。
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产业网讯:9月6日-7日,由中国指数研究院、国务院发展研究企业研究所、房地产研究所共同主办的2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛于北京举行。赵昌文、刘洪玉、秦虹、莫天全、黄瑜、孙学工等嘉宾发表主题演讲,全国200多家房企代表及媒体精英参会。

2012中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第九届中国房地产品牌发展高峰论坛

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会上住房和城乡建设部政策研究主任秦虹发表主题为2012中国房地产政策效果评估及对房地产品牌企业的影响分析的演讲。

住房和城乡建设部政策研究主任 秦虹

【主持人】:下面我们有请住房和城乡建设部政策研究主任秦虹。

【秦虹】:大家上午好,我们中国指数研究院对房地产品牌的评估监测已经有很多年,今天我想就注册评估报告的一些内容和大家交流。现在媒体对房地产市场的变化房屋注册的分析研究比较关注点在限购政策上,大家认为限购对市场影响大。我们研究市场坚持这个观点,对房地产市场影响大的政策,货币政策大于限购。这是全国商品房销售面积和商品房销售的去年到今年的一个情况,去年的房地产市场整体出现下行的态势,我们在全国限购了49个城市,600多个城市里面49个城市限购,如果只是限购政策对房地产市场影响大的话,不可能出现全国性的房地产市场去年的下行情况。

到今年的年初去年年末整个房地产市场出现下跌的情况,之所以出现这样调控的情况,主要是因为去年的货币政策收缩比较紧,的开发企业都受到影响,贷款很难拿到。销售方面,个人住房贷款的额度有限,去年房地产市场下行确实是因为货币政策收紧的原因。

今年大家看到的效果房地产市场销售和价格都出现了回升的态势,6、7月份比较明显。今年房地产市场的调整也主要源于货币政策的放松,有限的放松,今年目前为止两次降息,因为我们的限购政策没有放松,由于货币政策的调控引起市场变化。实际上我们观察房地产市场的变化,房地产市场和货币政策高度的关联,两个方面的关联:第一个和货币发行总量有直接的关系,如果以M2作为广义货币增长幅度的话,我们看到的情况是销售商品房的销售速度和M2的速度是一致的,销售量的变化必然的带动价格的变化,这是一个没有悬念的一个结论。所以第一个和货币政策对房地产影响首先是货币的总量。

第二个是实际利率,一个是香港房地产的走势价格和实际利率的变化,我们看到的情况实际利率低房价上涨,实际利房价下跌,我们观察整个房地产市场无论是成交量还是价格,这两个代表房地产市场的重要指标成交量的下降,都和货币政策的调整有直接的关系。其实也不仅仅在中国,我们在研究美国、日本这些发达国家房地产市场泡沫的形成以及破灭的时候我们也可以看到背后货币政策对房地产市场影响的重要因素。

我记得2008年的时候我在美国做访问学者在银行,在那里将近8个月的时候,我看到了美国的房地产市场泡沫破灭对美国家庭带来的影响,因为我8个时间是住在美国人家里,他的邻居时常有还不起银行贷款,银行把房子收走的情况出现。我研究美国房地产市场的泡沫如何兴起和破灭,我研究的理论感觉美国房地产的泡沫形成和破灭都是和金融市场有关,利率的降低在短时间的降低带来的是美国房屋成交量的大幅度的上升,所以那个时候美国有一句话叫做贷款基本没费,因为基准利率已经降到了1%,买房子贷款很。第二个是买房基本不贵,什么时候买房都,因为房价在成交量的带动下大幅度的上升。2006年美国遇到了石油和粮食基础产品的上涨通货膨胀,又在两年的时间内连续13次升息,导致了那些美国利用浮动利率贷款的家庭,偿还贷款的总额利息提高,家庭最大的还款能力连银行的贷款利息都无法承担,这是美国房地产泡沫破灭的原因。就是在调整的过程当中发生大的起伏降落的变化,之所以引发全球危机就是美国把的住房抵押贷款实行了证券化卖给全,所以导致金融危机。

我们分析中国房地产市场和政策调整的时候我们得出结论,中国我们在看中国房地产市场变化的时候,其实我们不应该仅仅看有关房地产本身的一些政策,更多的我们可能还要看一些货币政策的调整,货币政策的放松和收紧它的调整并不以房地产作为标志,完全以房地产的变化调整他的货币政策,他的货币政策的调整要看通货膨胀的因素,要看供给,总需求的这种关系房地产并不是重要的指标,大家货币政策的调整和房地产影响是很大的。

国家讲坚决不放松房地产恰恰在6、7月份出现了市场回暖的迹象,这是房地产的变化对货币政策是高度影响的,这是因为房地产本身金融资产属性是强大。作为一个有双重属性的产业,市场变化过程中,对成交定价的方面,常常作为资产属性的定价力量比较强,这是我们房地产上是由资产属性决定的,所以是和货币政策是有关联的。

我们在研究未来判断今年或者明年房地产市场变化中,我们可能更多的要看货币政策的调整,我们有幸的看到今年货币政策的调整是缓和的。我们认为房地产市场一定是缓和的。这是第一点我们研究出来得到的结论,这是重要的对房地产市场变化影响的重要因素。

第二个我们认为目前房地产调控政策的讨论方向会坚持,现在房地产调控政策的方向是什么,有两个内容,一个是抑制投机性的需求,第二个是满足合理住房需求,我们觉得这两个方面是一套完整的政策,我们在坚持调控方向不动摇的时候,就是要坚持投机性的需求不动摇,满足合理住房需求不动摇,这次的政策是完整的政策,贯彻这两个方面的政策都是调控政策重要的核心内容。所以我们认为为什么认为现在历史性和满足住房需求的政策会坚持下去,这和目前的现状和未来的发展有很大的关系。现状是什么,根据第六次人口普查统计的结果,我们发现的情况是,现在城镇家庭里面住在两千年之后竣工的住房里的,期房里面的家庭户占到整个城镇家庭的38%,新房面积是过去房改之前的话,面积比较大,按面积算的话,这十年竣工的住房面积的家庭户的面积占到整个城镇住宅42%,也就是说如果不算2011年竣工的城镇住房,仅仅是200到2010年这十年的情况。我们的政策应该解决住房什么问题,我认为当前住房市场的主要矛盾就是住房资源占用不平衡,解决这个问题要解决现在的政策问题,要解决不平衡的问题要坚持改革调控的方向。

如何坚持调控方向,如何抑制投机性的需求,同时满足合理性的住房需求,目前差别化的信贷和税收政策是它的主要问题,如果长期坚持的话现在的差化信贷和税收政策,购买第三套房子不贷款,我们可以判断买房子全款买房子保持还是可以做到的,但是赚钱难度就大,市场上政策需求主要是自住性需求。那么自住性需求我们有市场判断,如果性需求没有办法判断的话,他买50套都有可能,但是性需求通过我们的政策市场的主体是自住需求,自住需求在三五年是一个常数,今年不买明年买,这样我们认为房地产市场在调控政策不动摇的情况,自住性需求目前来说还有比较大的主体,现在房地产的情况成交量有所上涨,价格基本上是稳定,及时有百城指数三个月上涨的幅度有限,这也是一个调控的状况。

再从长期来看我们认为房地产市场一定会出现分化加剧的情况,分化加剧包括两个分化,第一个我们认为城市是分化的,第二个企业也是分化的,这和过去十年房地产市场走势的变化有很大的不同,我们过去十年房地产市场总体很快,甚至是县级市场的变化是一致的。但是我们认为今后难以出现这种完全一致的市场变化,城市是分化了。城市分化取决于我们房地产商品房的供应量和人口集聚的,速度和规模是否匹配,如果不匹配的话,完全是中小城市,二线城市、三线城市、四线城市都会出现这种情况,就是供应量在一段时间过大,导致房地产市场的增速出现下降,都会出现的。中国实际上人口增长的浓度规模仍然是速度快,规模大,这个趋势仍然是存在的。所以未来的方向可能有所变化,但是整体上由于中国人口总量大所以规模对城市的影响很大,过去十年我们看到城市总城镇,总人口每年平均新增两千一百万人,这些人的地区差异大,过去几年当中城镇人口向东部移动的趋势明显,这是2000年第五次人口普查和第六次人口普查各个省的数据做的一个比较,2000年的时候我们全国人口最大的省市是河南省,但是现在河南省的人口总量已经降到第三位。广东省现在跃居人口总量的第一位,人口总量超过一个亿,表明过去的人口大规模的到东部地区,这是全国的情况。

对于我们房地产市场有意义和省的人口的流动还不能说明问题,对房地产有意的是城市人口增长的情况,我们看到的情况是全国过去北京上海这两个城市,人口过去十年每年新增常驻人口在60多万,最近看到一个博客去年北京市常住人口下降60万,其实对我来说很震惊的,我查阅了北京市去年社会经济发展公告和前年的对比,去年北京市增加了55万,而不是下降了,总人口北京去年没有下降,而是增加了55万。人口的增长,我认为研究人口流动的趋势是重要的,人口的增长代表需求的,关注人口关注需求,而脱离了需求的房地产市场的增长一定是有风险和泡沫的市场,我们举一个例子,一个是最典型的鄂尔多斯大家都去看的话大量的房子是空的,因为他们的房地产市场成交很高,但是去年人口减少了10万,本身的产业发展大量的供应和成交是钱堆出来的,早晚市场出问题。我们看到温州这些年房地产调控政策没有给温州严厉的政策,但是温州的房地产市场下跌的幅度在全国是最高的。在70个大中城市温州房地产市场下跌是最大的,是全国其他城市的三倍,国家统计局的数字清楚。为什么会出现这种情况,温州去年年初到温州调查的时候,发现温州的房价水平高于北京,逼近上海,从人口增长的角度来看有没有发现一个很奇怪的现象,北京每年新增人口超过60万,温州是超过10万,为什么温州的房地产价格超过北京而接近上海呢,显然我认为没有人口支撑的房地产繁荣一定是有虚假的情况。同样在调控政策的情况下下滑大的是性需求大的城市影响比较大。所以城市是在分化的。

对房地产企业来讲最重要的重点是选择好城市,对开发企业来说是最重要的。第二点企业是分化的,中国房地产的发展证明了一条,大者越大,强者恒强,品牌美誉度高和专业化能力强的将成为企业的核心竞争力。我们搜房网指数研究院对品牌企业的研究结果也恰恰证明这一点,大企业这几年市场占有率是很高的,这种分化的浓度会加剧。那些没有专业化能力,有钱就房地产,拿了地卖房子赚钱的机会不多了,这样的企业会逐步的被市场淘汰。我们现在由于市场现在严格控制性需求,未来还会控制投机的需求,人们自住性需求对房屋本身的品质服务要求越来越高,对产品的挑剔度越来越高,所以这时候对开发企业来讲就考虑专业化能力和服务的水平。优秀的企业会更高的提高企业的市场占有率,这对大企业是有利的,越是这种市场的调整对好企业来说发展壮大是很好的机会。

当然我们认为中国最大的特点就是大,因为发展不平衡,利用发展不平衡才能解决企业风险性的问题,大企业做大才能做结构,大企业做多元化,企业要做好文章,一个是的多元化,一个是可以做开发,也可以做业态的多元化,有的企业做业态,有的做商业,有的做综合,第三个是地域的的多元化,在大中小城市用不同的,即使连这个也做不到的话,我认为企业的多元化也要做产品品种的多元化,高中抵档都要做,因为中国最大的特点就是大,大才有不平衡,有不平衡才会规避单一的风险,对我们的住宅企业来讲最关注的是两类人群,第一类人群是什么人需要住房,第二类是谁最容易购房,这两类人群始终是房地产市场最坚实的市场支撑。

借这样一个机会我把房地产的政策评估报告的简要的情况给大家做一个介绍,有关的研究结论仅供大家参考,谢谢大家。

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