对话研讨:当前形势下百强企业市场应对策略探讨

2012-04-23 01:08:00 房天下产业网 来源:产业网

 

产业网讯:由国务院发展研究企业研究所,房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办的“2012年中国房地产百强企业研究成果(华南)发布会暨第九届中国房地产(华南)百强企业家峰会”于4月20日在深圳•凯宾斯基酒店成功举行。华南百强房地产企业家们齐聚一堂,共同分享企业成功经验,一起探讨百强企业的发展策略,以顺应行业大势,保持稳健发展。

林建晖:现在进入百强高峰论坛环节:当前形势下百强企业市场应对策略探讨。

有请对话嘉宾:

沿海绿色家园集团品牌总监童新华女士;

百脑会地产机构总裁苏进顺先生;

深圳市同致行物业顾问有限公司副总裁梁怀江先生;

深圳市彩生活服务集团有限公司副总经理叶晖先生;

英大证券研究所所长李大宵先生。


 

我是主持嘉宾。今天的主题是百强企业市场应对策略。我们想从不同的方面了解一下目前房地产形势在机遇与挑战并存的情况下企业的应对策略,首先有请沿海绿色家园的品牌总监童总介绍一下沿海的应对策略。

童新华:首先感谢主办方——中指研究院给我们提供这样的交流平台。沿海绿色家园集团和中指研究院合作至今已经有5年了,我们希望陪伴你们一起走过这10年。说不上应对策略,前面各位领导和同行都介绍了政策走势和有宏观走势,我们去年到今年我们要做的事情很简单,一是顺应政策,二是顺应房地产市场需求,我们主推刚需产品。这个策略我们取得了不错的成绩,刚才黄院长介绍的一季度房屋销价和销量同比下降了15%,我们企业刚好是相反方向,我们企业一季度的销量和销售面积、销售额是同比增长超过70%,这一块通过我们对政策的理解和把握,一季度的企业也让我们企业朝着这个方向走下去,两个顺应。还有一块,我们还会做好内功,不光在产品研发上,我们在组织架构尽量贴近一线。我们也在做内部销售竞争机制,把集团从南北区做了划分,在两个区域内开展了各类竞赛,不光是销售方面的竞赛,还有公司治理的竞赛,通过大势的把握和组织的调控,做好不管是郭教授还是张总所说的,是要过冬天的,但各家有各家的过法,我们希望以我们的方式把冬天尽早过完,而且未来会更好。


 

林建晖:请百老汇苏总,作为珠海的策划代表机构跟我们分享一下你们企业的应对策略。

苏进顺:谢谢,很开心又见到黄院长。我的到来更多是来学习的,因为房地产形势我们对这个行业走到这个阶段上,十几年、二十几年也是实况空前严峻,影响各家观点都存在了,教授比较悲观一些,我们张董事长激情扬扬。每个企业都有自己的选择,我们公司喜欢这个时代,我们也是百强,我们属于十强之外的百强。我也一直在想,我们什么时候成为十强?刚才提到了弯道超车的问题,对于小企业来说一类是不进步就会被淘汰,或者说它想蹦一蹦,以后是无组织行为的时代什么形势都有,尤其是有了网络、微博,也给我们行业带来机会。

作为中小型企业面对危机就是要抓住机会。一个是从企业经营层面。六个字:调结构、建机制。我们作为这样的公司,我们要顺应这个时代,首先我们在企业的股权结构上也做了大量的调整,要吸引战略者,包括资本上我们也在努力。同时这样一个新的时代,我们的行业肯定是要改变的,不是传统靠劳动密集型。我们是劳动体力活,也是一个体力活。我们公司做二手楼的,确实也很烦,在太阳之下举牌子。但我想这个现象会走出去的,我们公司去年成立了软件公司,我们也在找出路。

二是建机制。我们要抓住这个机会跳跃式发展,所以我们要有自己独特的机制。我们如果能够整合类似的,或者更小的公司一起来,我们要有大平台、大系统,小公司没有能力做这个事,我们怎么整合?包括公司内部的整合,我们让高层老板,部门赚多少钱都可以算出来,整合更多人的力量才能快速发展。

从业务方面也有两个“好”:一个是把渠道建好。今年房子不好卖了甲方、开发商着急了,不好卖就找我们,我们现在条件很高。但是这个不正常,有些开发商自己做销售,认为代理公司只是忽悠,把售楼员放在那里没有价值。我们作为中介和代理公司价值渠道。万科在珠海就是做四个盘,我们在珠海做15个项目。怎么把一手资源、一手售楼部资源聚集起来?现在要解决什么问题?销售。第二是把服务做好,其实我们没有什么服务,我们就在售楼部里面卖楼。我没有听到因为代理公司的品牌去买楼,都是因为开发商的服务。尤其我们做二手楼的,一旦电话被二手公司、中介公司知道的话就有不断的信息、不断的电话,你快崩溃了。其实业务员不容易,他有指标。我们希望未来借助科技、借助软件,真正服务到大家的心里,表达大家幸福的感觉,这样才能抓住机会,感谢这样的时代,能让我们有想法的,有志愿的,有激情的在一起后来者居上。


 

林建晖:谢谢苏总,下面有请同致行梁总分享。

梁怀江:大家好!光耀集团讲了心态,我们认为调控是常态,因为调控在常态条件下才知道怎么做好产品。我们过去把别墅做得奢华,千万、过亿的产品,这样的产品市场需求有多大?是金字塔尖的塔尖,我们做的都是调控为常态的心理驱动下做的刚需化产品。前几年大家交流,认为刚需是伪命题,必须吃饭才是刚需,必须买粮食才是刚需,住房不一定销售、买卖,我可以租赁,所以伪命题从营销单位来说需要解决这个问题。

过去几年有婚房、生孩子房,国教授说这是生理需求。虽然刚需是伪命题,但市场是有需求的。调控是常态化,我们就可以把产品做好。在市场环境下无论是2008年还是去年,我们代理的几个项目,尤其是河南郑州一带的,包括郑州、西安、厦门,我们都是从前期进入和销售,在这个指导思想下整体做得比较成功。

从公司内部来说就是效率。我听了一下佳兆业谈的,谈了两轨制,其实就是效率。6个月完成从土地拍卖到开盘,是6个月,8个月,10个月,代理商在这个过程当中也伴随着开发商完成这样的效率。过去我们有同致行评估公司,开发商拿地的时候我们评估公司进入。我们以效率作为驱动点辅助开发商效率的达成。所以公司内部的扁平化、集约化管理,去年到现在走区域化管理,从管理来说动作都是为了这两个字:效率。前两天半球先生也提出了效率,原来是地段、地段、地段,现在是效率、效率、效率,我认同这两个字,效果对房地产开发和服务,我本人深有体会。我在同致行工作了8年,又到了甲方,又回归同致行,效率在房地产开发和代理重要。

我前面讲到区域化划分,效率的营造,同时我们也开始介入,从同致行的角度来说也是有所交流。前面提到的几个楼盘也是同致行销售的。在这个方面同致行过往有十来年的经验,也参与很多城市的规划,很多城市、很多开发商商服类项目的建造,我们会作为工作重点来抗击时局不好的现况。同致行在前面两点的支撑下完成了去年和今年的。既然调控常态化我们就放松它,从战略和战术上要有区别对待。第二,我们做的事情,无论是买地到开发我们都要有效率,谢谢。


 

林建晖:下面有请彩生活叶总分享。

叶晖:感谢主办方提供的机会,彩生活物业是物业公司,物业公司源自于房地产,很多时候源头变了,但我们源自于房地产的原因,我们很少探讨到地产探讨的空间,感谢主办方给我们这个机会了解房地产的变化,通过了解房地产政策的变化,研究我们作为房地产后续服务应该怎么变化。

彩生活从物业起家的。很多人觉得卖房的时候物业还行,但卖了以后物业的高成本是不能承受的。物业公司本身从起源的时候也是劳动力密集型的,刚才范博士说技术含量低,我们物业的技术含量就更低了。我们也在想怎么变?怎么修道?变道?我们提出一个想法,要把社区建设成为智慧社区。很多人理解智慧社区是智能社区,智能社区只是硬件的,智慧社区因为每个社区都有不同的硬件条件,我们通过物业管理这么多年的经验把它变得更加人性化,更加符合社区的特性。怎么变呢?刚才范博士说了商业模式、管理体系要变。常规的物业管理是项目经理强项目、弱总部,花大钱请厉害的项目经理就行了。我们认为是不行的,我们要强化总部,总部对项目的管控,总部对思路的厘清,对人财物的管理。彩生活最近几年投入了2000多万用于信息系统和科学化推进。

二是商业模式。常规的物业比较容易被开发商垢病的原因,开发商有开发周期,3-5年开发完、销售完了以后和他的关系不大,物业要一直管下去,亏不亏钱很重要,亏钱的买卖物业公司怎么管好呢?会降低服务品质。彩生活思考一种方式,一是我们拥有了好的平台,刚才苏总也在讲O2O的模式,我们平台好,我们有拥有用户的资源。我们和客户,和业主很熟,客户的需求我们可以通过来赚取。商业模式从以前的常规物业,保安、保洁、保修做延展。以前常规物业,现在是合理需求,获得双赢。这种盈利模式可以为我们保证物业公司的盈利能力,同时也能够保证我们的品质持续发展。正是基于这么一种商业模式,我们在社区推进终端,推进三公里商圈的优惠,推进房屋银行的管理,类似很多住户需求的业务。现在七个区域,华东、华北、华南、东北、西北、西南都建立了事业部,总共面积是4000多万,服务了300多个项目,这个模式在现在开发商的变化情况下,我们的变化模式会能够顺应它,谢谢。


 

林建晖:最后有请英大证券的李所长,现在由于时间,我们请李所长花5时间做一下目前金融体制的分析,以及您对政策的建议,有请李所长。

李大宵:受研究院多年学习的过程,这一次也有幸能够参加指数研究院的发布。首先我向大家讲一个事情,我觉得中国的证券市场从2012年是一个真正的牛市年,这是我讲的句话。第二句话,现在很多人看空房地产,我不这样认为,我觉得买股票或者看谁?买股票做看李嘉诚。现在李嘉诚先生在增持房地产股票,这是我讲的第二点。第三句话,中国房地产股,无论是H股还是A股,中国的房地产股票应该说逐渐显露出它的价值。

作为发展空间来讲我认为有三个空间值得大家思考:一是中国房地产市场远远不能满足刚性需求的需求,这一点我可以肯定的说,远远不能满足。二是现在的情况离中国人改善型的需求可以说差距甚远。我们国人的居住环境和全比较中等的居住条件相比,不能跟最的居住环境相比,国人的居住条件仍然有巨大的改善条件。三是中国旧城改造项目,我觉得城市改造拥有巨大的商机和发展机会。

作为地产商如何过冬?刚才有很多业界讲了很多经验,高的去库存化。第二,如何能够跟资本市场结合起来?这也是一个方面。注意的是除了跟股票市场结合起来取得融资条件以外,我觉得中国在今年开始会大力发展垃圾债市场,房地产商如何利用即将起来垃圾债市场,会有很大的市场。

因为时间关系,所以我从资本市场角度跟大家分享一点小想法、小经验。我满怀信心的认为,2132点是钻石点,2012年中国的股票市场或者说中国的人将会迎来真正的长期起点。

林建晖:谢谢各位对话嘉宾。我宣布,今天的“2012中国房地产百强企业研究成果(华南)发布会暨第九届中国房地产(华南)百强企业家峰会”到此圆满结束,感谢大家的光临,我们明年再见!谢谢大家!

标签: 华南百强对话研讨

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