产业网讯：3月23日-24日，由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。莫天全、赵昌文、刘洪玉、黄瑜、邵明晓、范小冲、秦虹等嘉宾发表主题演讲，多家房企代表及媒体精英参会，共同探讨百强企业如何把握机遇做强做大，实现可持续发展，以促进房地产市场的健康发展。

2012中国房地产百强企业研究成果发布会暨第九届中国房地产百强企业家峰会

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长 房地产研究所所长 刘洪玉

【刘洪玉】尊敬的各位来宾大家早上好，我代表我们百强研究组来介绍一下我们百强的研究方法，另外针对我们百强研究过程当中发现的，对百强企业的区域发展的一个策略问题，也做一些简单的介绍。

刚才莫总回顾了百强企业从2003年到2011年的发展过程，应该说随着我们国家房地产市场的发展，尤其是住宅商品房市场的发展的提升，实际上市场规模，整体规模在不断的扩大。但是我们百强企业的规模扩张的速度或者增长的速度远远大于市场整体规模的增长速度。而且我们说虽然我们的市场占有率相对其他的国家和地区的一些市场来说，好像还不算太大，但是要想我们国家有8亿每年住房，8亿平方米的规模，那么2%实际上刚才看了，我们的企业已经到了全球了。确实说如果从，原来我们从量上来占到的前列，现在我们应该从价值纬度看也在向前发展，也基本上排在前列，这是一个重要的转变。

那么我们房地产百强研究的研究方法实际上也和企业的发展过程或者成长过程一样，我们不断的去完善我们的评价的体系，实际上我们今年是第九次开展这个研究，我们这个体系是不断的发展和完善。那么目标是希望能够更加准确细致的反应房地产百强企业和整个行业这个期间发生的变化。另外对房地产企业的持续健康发展提供一些指引，或者说提供一些引导性的建议。

在04年我们最开始光发布，到05年的时候我们搭建一个框架，以后每年都在这个框架的基础上不断的完善。包括我们最开始设定的阶级进入评定的门槛，从营业额这样一个角度两个亿，一开始的门槛是低的，另外用三个一级指标，主要当初考虑规模性、成长性和盈利性三个一级指标，然后有相应的14个二级指标，我们也可以理解为二级指标和三级指标，我们总的目标是百强的目标。这是05年，实际上一开始奠定了一个基础，04年我们实际上是实验着做。06年我们的门槛有所提高，同时我们增加了两个二级指标就是偿债能力和社会责任，房地产行业，包括我们在教科书上也都理解，实际上为城市的发展，为社会的进步，为人居环境的改善，尤其是对住房的改善和面貌的改善在我们国家发挥巨大的作用。但是整个社会上因为在开放的过程中要和原来的群体发生一些利益的冲突，所以它在形象包括社会上对这个行业的抱怨比较多。实际上我们努力，我们企业要提高我们企业的社会责任感，也重视我们企业的偿债能力的提升，过去我们国家企业家的发展是白手起家，慢慢的我们规模做大了以后，实际上在控制偿债的能力，06年我们增加了这样两个指标。07年我们开使用固定的，算评分的方法，我们固定的采用一定的因子计算方法，08年我们增加了运营效率的指标，因为我们发现企业，到现在为止大家还是一个很纠结的问题，到底是加快周转提高效率还是把它放慢脚步，然后要追求更多的利润，因为实际上在上升的市场条件下，我们说房地产的开发过程当中适当的板块获得价值。从我们学术研究的角度这是一个使用期权。但是市场未必总是处在上山发展的等待，可能这些机会也丧失机会，所以我们把运营效率的指标增加到了一个我们评价体系当中去。另外在盈利性指标这个底下我们也增加了长期资本的率和利润率，真的是盈利，原来我们经常发生房地产企业的R1，就是股权，RA资产不是很高，但是跟我们说毛利是高，这里面主要三项费用，财务、管理和营销销售费用比较高，我们考察从盈利性指标也更加的科学。到09年我们把偿债能力变成了稳健性，这跟我们当时的金融危机的影响环境相关，我们觉得可能企业要强调稳健，另外在成长性的指标上，还有运营效率的指标做一些调整。所以到09年的时候我们的二级指标增加了6个，三级指标等等了20多个，到10年我们当时的主旨就是理性成长，在09年我们的经济刺激计划的推动下，实际上企业那个时候买地，这种非理性的程度越来越多。所以现在看来，现在回想起来10年我们开发商在激烈的竞争中拿了地，现在是卖房子的时候，那个时候拿了地现在卖房子，实际上赚钱的少。那个时候10年的时候我们评价就把这个稳健性的指标加上去了。另外适当的调整一些其他的三级指标。

到11年的时候我们把融资能力又提出来，所以我们相应的设置了一些三级指标反应企业的融资能力，企业实际上房子可以建的很好，但是融资的问题解决不好资本的结构出现问题可能会发现房子白盖，都是给别人盖的，自己什么都没有。另外在运行效率指标里面我们纳入了存量资产的指标，另外社会责任的指标我们增加了政策性住房、竣工面积，跟我们的市场环境，跟我们企业所面临的一些问题相关联。我们今年的指标体系设置和过去基本保持一致，规模和效率相结合，你要有规模，但是你也要有效率，因为我们发现规模上升了以后，效益下降了。成长和稳健相结合，我们肯定是开发追求快速增长的一个渠道，但是实际上这种快速成长你大量的存货都是待价而沽的，这些房子受市场上的价格变化有很大的影响。实际上我们看成长，追求快速的成长和稳健性都会受到一些影响，能不能让这两个相互结合，再有就是盈利能力和社会责任相结合，不仅我们的行业要获得盈利，为我们的者为股东获得利益，同时我们也要为全社会做出更多的贡献。还有一个就是融资能力和综合实力相结合，因为我们发现在自筹资金的能力，因为银行贷款的渠道越来越困难，我们的房地产金融创新实际上我们，一个是我们的市场管理条件还不具备，还有一个就是我们的金融这种政策的管理还没有给我们充分的放开。所以企业自筹资金的这样一个能力，和一些战略的机构者合作等等这样一些方式就会变得很重要，但是这些东西就和我们企业的实力密切关联。

所以我们指标体系也是进行了一些适当的调整，增加了一些代利负债的比率，从国际上大的房地产公司来说，他们的持有物业的收入占全部收入的比重是比较重要的分量，开发利润增长速度快，持有稳定，能够抵御市场周期的风险。通过指标体系的变化，我们现在更强调稳定，适度增长，我们增设了这样的指标，形成了我们今年的2012年的这样一个指标的体系，变得越来越复杂了，二级指标有7个，三级指标有33个，我们尽量的要进一步的去完善。这是今年的体系。数据和往年没有差异，数据来源不说了，我们经过了数据的复合和确认的过程，也是按照过年来一直启动的工作习惯和规则来做的，评价方法也没有太多的变化，就是没有什么变化，所以我也不说了，省时间。

最后我想讲一下我们百强企业市场的区域布局的战略，这是我们的百强企业里面的一些主要企业，它的市场区域分布的一个状况。大家看像一线城市在这样一些企业里面占有的份额是很小，二线城市，甚至三线城市很多企业的比重越来越大了。所以实际上我们百强企业的销售额200亿以上的企业平均进入25个城市，大家都在思考说我们一线、二线限购，我们往三四线去，是不是就对了，我们想试图说明这样一个问题。我们说中国的社会发展不均衡性，还有梯次并进的格局，形成了市场特色、背景都有差异，我们要区别地域市场，我们有回旋空间的余地，像当年研究美国的时候，美国是从东部，然后再到中部，再到西部，然后西部发展完了以后又回到东部，这是轮回的变化。大家可能认为这已经是一个共识了，要加快往二三四线发展，但是我们研究的过程当中发现企业想扩展的话不能盲目，应该借区域的特点和企业的能力进行科学的布局，个问题是怎么选择城市，基于政策环境和这样一些因素选择城市，优先考虑政策的影响，它反应了国家城镇化发展的大的战略思路，就叫均衡发展。另外就是要看成是的吸引力，城市的吸引力从哪些角度判断，就是房价和收入，房价和经济基本面匹配的状况去判断。另外还要考虑城市的消费理念，其次就是怎么样展开布局，我们这里面发现任何企业都是以点带面，以核心为依托，都是有这样一个过程，这个在报告里也写了。同时要好的把握不同的区域市场的特点，也就是一线城市我们说它的筹码高了，那里面的企业实力已经很强了，我们怎么办，二线城市机会很多，但是竞争也很激烈。三四线城市有利润高，但是风险也大，包括我们对很多企业实际上管理能力能不能做到这样。最后我们觉得有几个建议，实际上我感觉到深耕本地市场还是一个基础，然后如果你向三四线城市扩展的话还是要以深耕一二线的市场经验为依托，包括空间区域的连续性，然后去扩展。再有一个就是区域扩展要跟产品策略相结合，要跟企业产品经营的策略相结合，这样的话才能不断的去优化我们的企业业务覆盖，或者市场覆盖的区域布局，然后为企业的长期发展，以及当前的利润和长期的发展能够做出比较好的贡献，我就讲这么多，谢谢大家。