飞速发展十年房地产何去何从

2011-12-09 09:34:00 房天下产业网 来源:上海证券报

2011年,对于房地产业而言注定是有分水岭意义的特殊一年。这不仅是一个“政策年”——经历了限购令、利率调整、首付提高、房产税试点等一系列调控政策的洗礼,楼市前景变得扑朔迷离;这还是一个“转折年”——供需关系的彻底逆转,让原本排队抢房的盛况不再,取而代之的是促销也卖不动的愁眉苦脸,信托、高利贷四处腾挪的资金压力,全面猫冬谨慎拿地的亦步亦趋……一年间,风光无限的开发商恐慌了,弱势无奈的购房者淡定了,红火热闹的中国楼市寂静了。

有人说,2011年终结了中国房地产行业发展的十年。楼市上半场结束,下半场开始。那么,2011年的中国楼市究竟发生了什么?是谁终结了房地产业十年?飞速发展十年之后,中国楼市何去何从?带着这些问题,让我们一起来解读2011年的中国楼市。

拐点到来

明年1月房价或现同比下降

时至年终,房地产论坛扎堆召开。论坛上,从未有过的悲观情绪笼罩在房地产商周围,恐慌和忐忑,挥之不去。“我在房地产业做了十几年了,从未感觉到房地产的冬天像今天这样冷。”中国房地产代理品牌易 居中国一位高层向记者表示。

“现在我们怕的是也卖不动,那企业就一点办法也没有了。购房者已经形成预期,就是房价还要降。这一点最可怕。”黑龙江一家大型民营企业负责人在中国经济论坛2012房地产盘点与展望活动上称。据他介绍,即便是泡沫不大,市场购买力有限的哈尔滨楼市,现在的成交量也已经急剧萎缩,价格已经进入到下行周期。,已经不再是一、二线城市的小范围动作,开始成为全中国楼市的主旋律。

中指院的数据显示,11月份,30个监测城市中,逾六成城市成交面积环比下跌,7个城市跌幅超过30%。其中厦门环比跌幅甚至达到59.95%。价格方面,30个监测城市中有四成城市均价环比下跌。其中上海降幅,环比降幅达9.16%。

据中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱介绍,根据中房网一手房价格指数,房价在9月份其实已经出现环比下降。按照目前趋势,明年1月份或出现同比下滑。而房价同比下降,是楼市转折点的重要标尺。

楼市拐点的另一个标志是土地市场趋冷。每年年底都是土地市场传统的旺季,但今年年底却显得格外冷清。开发商“弃购”愈演愈烈,流拍、终止或延迟出让等情况使土地成交量持续下滑。11月份133个城市共成交土地1537宗,成交面积5581万平方米,环比减少25%,同比减少43%;其中住宅类用地472宗,成交面积2057万平方米,环比减少19%,同比减少55%。

“开发商哪有钱买地啊。”SOHO中国董事长潘石屹称。而开发商没钱买地的直接后果是地方土地收入的锐减。地方政府开始不断降低底价,以吸引开发商入市。到11月份,133个城市住宅类用地的楼板价同比下跌7%,至1539元/平方米。

业内普遍预计,2012年住宅类用地惨淡成交的状况不会好转。随着各地流拍地块的增加,年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应,使地价下行成为大势所趋。

牛市终结者

限购与保障房

2011年哪项政策是压倒房价的最后一根稻草?限购令,无疑是最猛的“楼市速冻剂”。限购与限贷起源于去年4月,以“新国四条”和国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为标志,三套以上购房被暂停发放贷款。不过,这一政策并未起到调控楼市的作用。

易 居中国董事局主席周忻回忆,那时候市场就判断,数月后一定会有一个销售窗口期的出现。“原因很简单,波政策只是抬高了购房成本,却没有叫停交易。比如提高二套房的首付比例和利率等。但因为有4万亿的刺激政策,我们预测,楼市成交一定会再现高潮。”

果不其然,到去年10月,商品房销售量和房价再次直线上冲,到12月达到峰。无论多高的门槛,总有资金入市抢房。在这种局面下,开发商对调控开始麻木。

今年1月26日,房地产市场的一记炸雷拉开了全年调控大幕:确定了八大楼市调控政策,简称新“国八条”,其中明确提出对拥有多套房产的购房人实行“禁购”。民间盛传已久的第三次楼市调控就此坐实。

虽然也有不少声音认为,限购政策本身含有太多干预的色彩,然而就效果来看,限购的确是市场速冻剂。北京等地商品住宅成交量逐月下降,甚至已经不足点时的四成。此后,“快卖房、缓建房、不拿地、现金为王”成为很多企业的战略,恒大、碧桂园等企业率先跑量,龙湖、万科等随后加入大军。

除了限购之外,保障房的“建设元年”也对楼市预期产生了深远影响。“其实,在今年上半年,单一的限购政策还未得到开发商的足够重视,导致限购令出台数月后,开发商仍然乐观,认为仍可打擦边球。直到保障房建设任务出台,以及为抑制通胀而采取的紧缩性货币政策被一再强调,开发商才意识到,这次的危机无论从周期上还是强度上,可能都不同以往。”一位房地产业内人士回忆道。

今年1月份住建部正式宣布,2011年我国将开建保障性住房1000万套,比2010年的580万套增长70%,其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量,创历年之最。到今年11月10日,住建部发布消息称,截至10月底,今年城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。

2011年又被称为中国保障房“建设元年”。作为楼市调控一揽子政策的重要一项,增加保障房供应,调节供需结构,是搞好本轮房地产市场调控的关键。也势必带动钢材家居等上下游产业,有效对冲房地产市场调控对宏观经济造成的不利影响。

不过,时至年终,业内对未来楼市的担忧也恰恰就在保障房。“保障房管理机制的建立还是后话,2012年,800万套保障房建设资金如何筹措将是问题。地方政府的土地出让金大减,根本没有钱建保障房。2011年已经开工的保障房也将在2012年建设周期中需要大量资金投入。2012年如果筹措到了保障房建设资金,商品房调控一定会坚定执行,但如果资金不到位,或许会开始考虑为商品房松绑吧。”一家大型房企负责人表示。

除了限购与保障房,房产税也被视为楼市“达摩克利斯之剑”。与最严的“国八条”横空出世仅隔一天,房产税试点终于在上海、重庆两地正式登台。虽然沪渝两地的试点不论征税范围还是税率,都还不能算是真正意义上的房产税,但就其试点意义和对市场的震慑力来看,不容小觑。

2012年仍将严控房地产

到了2011年底,当房价不可逆转地向下调整时,地方政府扛不住了。“一个城市的财政收入有一半靠房地产贡献,说这个产业不影响地方政府决策是不可能的。2011年,我们政府工作的重要目标就是不要被列入限购名单中。”一位地方政府官员表示。

而已经被限购的地方政府开始各种试探性的救市(见表)。比如佛山在10月份尝试为限购令松绑;成都尝试放宽购房人的资格审核;北京放宽普通住宅认定的房价标准;杭州经济开发区出台员工首次购房享受20万元补贴政策等等。

同样因为地方收入原因,尽管不断提示,新一批限购扩容城市却最终未能大量出现。仅有珠海等个别城市加入其中。

然而,对这一轮调控的态度却仍然坚定。高层近日在考查河北省廊坊市保障房建设时指出,在房地产市场调控已取得一定成效的关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。与此同时,将调控政策的执行周期具体强调在2012年。

“我们原来还对2012年政策转向有所期待。现在看来是不可能了。尽管有提高存准率这样信贷放松的信号,但就楼市本身来说,紧缩性调控不会改变。”一位开发商直言。


中长期

调控博弈高房价将是主旋律

对于楼市的未来,近日,国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松撰文称,中国房地产市场将迎来次大调整。如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长,且信贷条件以及限购约束等未能有所松动,则2012年二季度房地产变成个位数甚至负增长的概率变大,房地产市场出现明显行业洗牌的可能性在加大。

巴曙松表示,短期来看,中国房地产业正进入消化库存阶段:目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月,与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。

这决定了2012年的一大趋势是,其中一线城市的平均房价降幅在20%至30%之间,二线城市则在10%至20%之间。开发商将更多地向三、四线城市布局。产业外资本也将不再涌入房地产业。

不过,度过了2012年至2013年的中国楼市,又将是另一番景象。“未来的10至15年,中国经济和城市化仍将高速推进,仅这两点就会为住房市场提供巨大的新增需求体量和需求能量。所以房价长期缓慢上涨的趋势难以改变,那么政府保持对房地产调控的趋势也就不会改变。”房地产分析师薛建雄表示。

城市 时间 地方楼市年底新动向

佛山 2011年10月 直接松绑限购,称满5年房产转让不被限购。政策出台当天即被暂停。成都 2011年11月 在继续坚决执行限购的大背景下,成都口径暗松,即将新房网签时对购房人的资格审核转交由开发商和房产中介执行,政府只在办理房产证时再对购房人资格进行审查。地方执行“限购”的操作空间进一步增强。

北京 2011-11-16 定向安置房“按照经济适用住房产权管理”,交易时间不受5年的限制

2011-11-9 首宗地块取消配建要求

近期 挂牌土地不再公告截止日期

杭州 自2011年10月以来 对土地配建条件避而不谈

近期 在经济开发区注册、纳税和经营的企业员工(主要是企业管理层)首套购房发放补贴

重庆 2011-11-15 重提购房退税,强调对首次置业补贴

长春 11月29日 即日起,吉林省将放宽在长春的购房条件,对要求者的购房面积和金额不再要求,此举虽没有明确触及“限购”,但在“长吉一体化”的背景下,亦可视为对外地购房需求(主要来自吉林市)的促进措施。

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