产业网讯：中指研究院华南分院、珠海搜房网于2011年11月9日在中信红树湾联合举办了“逆市创新健康发展——及珠海房地产市场发展策略探讨”研讨会。会议邀请了地产企业、策划代理、研究学者以及媒体等精英人士共聚一堂，共同探讨珠海楼市健康发展之路。”【现场直播】【进入专题】

中指研究院指数研究总经理葛海峰

很高兴来到珠海。今天时间有限，主要是把房地产的趋势探讨跟大家做一个分享，我们院长上个月去了中南海跟国务院做了一切汇报，为明年的工作做一些参考，所以我们这个PPT也代表了我们研究院对市场的一些观点。主要分几个部分。

，是我们判断现在政策的走势，另外包括政府、企业、购房者、银行几方的博弈格局。

第二是真实的市场环境。珠海的限购范围有一定局限，跟其他地方的限购比较类似，主要是对主城区限购。

第三是对前景的展望。

首先我们看看政策趋势。国内外的经济形势，房地产和国民经济的联系紧密，跟50多个行业相关。应该说全球的经济是有“二次衰退”的风险，在这种情况下，我们指数是处在高位回落的阶段。CPI的数据比上个月也回落了。整个货币政策收紧的步伐是放缓的。整个宏观经济企稳，我们宏观经济调整趋向是不变的，从三季度开始，外部的经济形势复杂，但我们并没有出现“越收越紧”的状况，而是一直处在“从紧”的趋向。我们之前预计差不多有近20个城市再出台“限购”，也没有出，也说明房地产政策没有再深化的表现，从紧的趋向是不变的。

在9月底保障房住房开工率达到98%，我们表现大的的怀疑。我上个月去了一趟浙江，应该说各地的保障房的开工情况很多数据是有水分的。整个商品房的限购措施在向广度和深度延展，继续坚持从紧趋向。佛山限购放松朝令夕改，佛山本身做出了放松的调整之后很快就接到了的电话，要求出台新措施。珠海出台限购、限价令表明坚持房地产调控的决心和力度坚定不移，标志着房地产调控政策是“限购”政策近期不会放松。我们判断整个房地产市场是会有一个持续的低迷期，我们都知道“金九银十”，现在很多人戏称是“铜九铁十”，同比去年大部分城市成交量都下降了60%、50%这样的水平。除非经济发生重大变化以及国家政策发生重大转变，这个状况才会有所改变，但目前来看不太看到。

企业和购房者是什么情况呢？首先我们看看品牌房企的销售业绩，我们也提到今年万科的销售业绩也不错，上半年我们监控10大品牌企业销售额、销售面积增速还是比较快的，达到了60%和32%，三季度的增速明显放缓，销售额平均同比增长5%，销售面积微涨0.5%。这可能跟去年的状况有关。从今年三季度开始品牌企业的销售情况也不是很理想，有些企业出现了同比下降的情况，包括我们现在很关心的绿城下跌了39%。我在浙江也专门和绿城做了沟通，绿城做的产品好，我专门参观过他们的产品，他们的产品就是定位为改善型的，现在他们的产品遭到了限购，所以受到了影响，年初他们做了很多的信托。所以我们会看到对品牌企业销售业绩还是产生了不小的影响。另外我们可以看到品牌房企拿地的情况，从整个购地之初整个低于去年，从调控来看，首先要保障现金流。房企在三、四线城市拿地比较多，因为有些企业之前主要集中在一、二线城市，受调控影响比较大的城市，所以今年整个拿地都在三、四线城市了，品牌企业拿地现在更为谨慎，整个支出都是看着收入来了。

从这一轮的房地产调控来看是政府和地方政府博弈的阶段，地方政府难受，可能比在座的开发企业更难受。一方面保障性建设需要大量资金，城市建设也需要大量资金，花了很多钱，这些钱之前都是靠卖地获得。这里有一个表（见PPT）是土地出让金土地出让金对地方政府的贡献走势。我去杭州的时候，他们国土局的到我们这儿来沟通，希望我们帮他们了解房企的资金状况，能不能买地。杭州一到三季度整个购地的情况不及去年的1/3，这样国土部门的压力大。这样的话对地方政府压力很大。

【葛海峰】:可能你是面向刚性需求的产品，你可以通过以价换量，如果是产品，你可能也不能取得好的效果，你是不是要换一个方法提高你的产品性价比等方面做一些事情。从这几方面来市场环境的一些心态和变化。

我们来看看市场的变化是怎样的，首先我们来看土地，从国家的角度来讲，是希望多卖地。前几年卖地每年都是70%左右的速度增长，也希望继续这样增长，这样才能达到供需的平衡，今年土地实际供应是低于去年同期的，因为政府卖不出好的价钱。是在去年4月份调控政策出台之前，各地的土地市场活跃，很多地都是好多企业去抢，现在地方政府不事先跟开发商谈好，很多会出现流拍的情况。

一方面政府的推地欲望不强烈，推的也不是很好的地，开发商买地的欲望也不是很强烈，整个10月份环比同比都是下跌的，现在土地市场是低迷的。

住宅用地降至历史低位，商办用地反而上涨了，商办用地波动显著。远洋去年在“两会”以后就马上拿了两块地，当了“”，所以很快就出了政策。的溢价是杭州的一块以6倍的价格拿到的地。今年1—10月溢价率是远远低于去年的，仅仅是13.8%。现在基本上都是底价拿地了。

我们建议开发商适当地关注土地市场，政府在年底时会拿出一部分好地，因为它不得不把地推出去，地块的位置是不错的，而且价格很，可以选择。在年底时会有很多项目并购出现，有很多中小型发展商把自己的项目拿出来。我去到浙江时，有一个发展商说在一个镇上花了五千万拿了一块地，现在他要退出房地产市场了，不想做了，现在市场这么错，他打算3500万出，但没有人要，等于要“割肉”。所以，现在对于品牌性的开发商和大企业是有机会的。

我们总结一下几个结论。

，成交相对来说比较低迷，库存量持续攀升。首先10月份的供应量环比在大幅度下降，同比又在增长。说明开发商在这个时期推盘的意愿不太强烈，但整体的供比较大。很多城市环比下降幅度在50%左右，开发商这个时期并不愿意推盘，但是市场上的规模是比较大的。所以从整体来看，我们后面会提到一个数字，存量在不断攀升，也给现在正在市场上销售的项目带来压力。

1、我们来看一下成交，它可以反映市场特征。08、09年成交量波动明显，我们可以看一下2011年整个水平线很低，和去年5—8月份的水平是基本持平，去年5—8月份受调控影响最突出的时期，那时政策很严厉消费者都是观望，大城市都是60%—70%的跌幅。很多城市成交量低于08年时的水平。

2、2—10月份的成交量平稳，9—10月有一个往下走的趋势。无论是一线还是二线城市都出现了这样的状况。我们预计这条线有下行的趋势，之后还可能是一条直线，直到换届或者是政策转变。

3、供求对比，可售量持续攀升，出清周期持续延长，杭州差不也是25个月的水平，市场环境的时候上海的出清周期只有三个月。可想而知在这个情况下我们肯定不是谈价格是否上涨，而是希望自己的项目在这样的情况下取得好的销售业绩。

第二，房价，10月百城平均价格连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来。我对珠海的情况目前还不是很清楚，对一线城市和重点的二线城市我都走了一圈，以前是暗降，现在是明着给让利，原来价格在1.3万的，现在是1.2万，都出现了下调的情况，希望能够以价换量。

第三，二手房市场。二手房市场的成交量惨淡，接近2008年的平均水平。现在改善型需求不大会选择二手房，因为二手房交易税费比较重，如果我有能力买肯定选择新房而不是二手房。目前国家也有很多控制，所以二手房比较不划算。（见PPT）标红色的是二手房下跌的城市，从今年一月开始全部下跌，因为新房价格调整以后，二手房市场和新房倒挂，需要一个时间来调整，所以之后都是下跌的。

在国内宏观环境下，经济下行的风险不大，通胀压力较大，调控取向依然从紧。我年初和几个部委沟通时，他们有一个明显的方向，是很有决心调控房地产的，因为他不担心像08年那样经济出现“V”字型走势。加大保障型住房的建设，这也一样是，是有资本做房地产调控的。通胀的压力又很大，在这样的背景下，我们判断调控的取向还是从紧的。调控房地产不仅仅是经济问题，还有就是民生问题，稳定问题，调控房地产市场是一个必然。关起门来说，温总理也不能说话不算数，他为什么要坚定地调控房地产市场，这也是一个因素。为什么在经济稳定的条件下，仍然是高位增长，这种态势是不会改变的，“调结构、抵通胀”，这种调控方式是不会变的。各地都有专门的督导专员来监督保障性住房的建设。

近期走势展望：以价换量更加明显，调整幅度进一步加大。

1、调控的政策不会放松。

我们清楚中国的房地产至少还有20年的市场去走的，近亲以价换量比较明显，调控的幅度会进一步加大。

2、土地推出力度继续加大，但全年供应计划难以完成。

据测算，1—10月份土地供应仅完成年初计划144%，开发企业资金压力将进一步上升，因此全年土地供应计划将难以完成。

3、以价换量态势更加明显，但成交量仍将低位运行。

大企业可以以价换量，中小企业可能比较困难。

4、开发企业分化加剧，中小企业资金压力持续上升。我们的城市化进程进入到下一个阶段，之前是大城市的城市化不断提高，现在是在二、三、四线城市，这也是开发商的机会。

我先说这么多吧，有机会再和大家沟通。