产业网讯：中房指数系统2011年9月1日发布《2011年8月中房指数系统百城价格指数》，调查数据显示：2011年8月，100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，较上月微涨0.07%（7月均价为8874元/平米)，是去年9月以来的涨幅。【下载报告】【进入专题】

何田：大家好我是中指研究院何田，我代表中指研究院为大家发布2011年8月百城价格指数，今天上午通过网站进行了发布，我现在做一个详细的解读。

8月住宅价格环比7月上涨的城市有56个，其中涨幅前十位是：厦门、日照、常熟、湘潭、宿迁、呼和浩特、湖州、西安、宜昌、柳州，其中厦门、日照、常熟涨幅介于2%-2.5%之间，湘潭、宿迁等7个城市涨幅在1.5-2%之间。

8月住宅价格环比7月下跌的城市有44个，比上月增加11个，跌幅前十位城市分别是：福州、南通、廊坊、中山、重庆(主城区)、台州、南宁、东营、宁波、江门，多数属于东部沿海城市。

8月住宅价格同比去年8月涨幅前十位城市分别是：青岛、呼和浩特、潍坊、徐州、湘潭、洛阳、株洲、湖州、沈阳、乌鲁木齐，其中青岛和呼和浩特涨幅超过20%，其余8个城市价格涨幅介于15%-20%之间。总体来看，尽管多数城市价格同比仍上涨，但有近6成的城市涨幅相比上月缩小。

8月有4个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，其中三亚、嘉兴、海口3个城市跌幅低于1%。

土地供给：1-8月住宅用地供应量低于去年同期，8月住宅和商办用地供应量同比、环比均下降。

2011年1-8月，130个城市招拍挂市场共推出住宅用地2.6亿平米，同比下降13.4%，计划完成率约35%（国土部公布2010年全年完成率为67.9%），而商办用地推出7582万平米，同比增长12.4%。

8月，土地供给延续了7月的下降趋势，住宅和商办用地推出量环比降幅分别为22.0%、4.0%；同比来看，住宅用地下降15.5%，商办用地亦下降11.2%。
土地成交：8月住宅、商办用地成交量继续下降。

2011年1-8月，130个城市住宅用地共成交2.1亿平米，同比下降9.3%（2010年全年增长31%）；商办用地共成交6296万平米，同比增长29.4%。

8月，土地市场成交量继续下降，住宅和商办用地成交量环比降幅分别达20.7%、7.2%，同比降幅分别为16.1%、30.7%。

地价：8月两类用地楼面均价均环比下降

2011年1-8月，住宅用地楼面均价1483元/平米，同比下降8.7%；商办用地楼面均价1837元/平米，同比增长5.4%。

8月，住宅和商办用地楼面地价再度环比下降。其中住宅用地为1602元/平米，环比下降9.5%；而商办用地楼面地价为2211元/平米，环比下降20.83%，但仍为全年较高水平。同比来看，住宅用地楼面地价增幅仅为2.7%，而商办用幅增长73.0%。

溢价水平：住宅用地溢价率继续低位运行，商办用地波动明显。

2011年1-8月，住宅用地平均溢价水平为15.4%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%（2009年为51.7%）；商办用地溢价水平为19.4%，约为去年同期一半。

8月，住宅用地溢价率小幅增长至10.1%，今年5月以来一直处于较低水平；商办用地溢价率降至6.0%（7月为22.9%），今年4月波动显著，总体也低于去年同期。

：价格水平明显低于去年，8月新增两幅单价均接近底价成交

2011年1-8月，住宅用地总价前10名地块有5块在1-2月成交，3月和5月分别有2宗和1宗，6月的深圳南山区地块和7月的上海浦东新区地块居前，成交总价分别为64.4亿元和45.1亿元，分别由当地企业招商局和上海地产竞得（前四名地块有三宗属于底价成交）。今年成交总价前十名之和为去年前十名之和的49%。
单价方面，前十名平均水平为去年全年前十名的58%，其中有6宗在1月和2月产生，4-5月2宗，8月有2宗新入榜，但溢价率接近0，竞争并不激烈。

住宅成交：6-8月20个代表性城市成交量低位运行，1-8月总成交量低于去年同期

2011年1-8月，20个代表城市住宅总成交量同比下降5.6%，其中10个城市下降，10个城市增长。四个一线城市总成交量与去年相比略有增长（去年上半年一线城市成交量已有明显下降），16个二、三线城市总成交量同比下降8.4%。

8月，20个代表城市总成交量969万平米，环比下降4.3%，仍延续了前两个月的低位水平，同比下降17.1%，而前3个月均为同比增长。（3-4月同比降幅超过30%，而5-7月转为增长分别为18.3%、30.2%和13.6%）。其中一线城市环比下降15%，二线城市与7月基本持平，两类城市同比降幅基本一致。
住宅成交：2-8月成交水平与去年“国十条”公布后基本持平，整体处于历史较低水平

“国八条”出台以来的2-8月，20个代表性城市成交量月均为972万平方米（8月为969万平米），与2010年4月“国十条”出台后的5-8月基本持平（938万平米），较去年9-12月平均水平（1646万平方米）下降40.9%。

住宅成交：超过半数城市8月成交量同环比均下降

总体来看，20个代表性城市中，有11个城市在8月的成交量同环比均下降，且有多个城市同环比降幅均超过20%，如深圳、成都、上海、南京等， 三亚等降幅更是超过40%，其他城市也多数为同比下降。

住宅供应：1-8月新增供应略高于去年同期，5月后开发企业推盘力度加大，但7-8月各城市供应量开始分化
1-8月，北京等5个代表性城市月均新增上市面积为74万平方米，同比增长11%，但低于去年9-12月的110万平米，略高于2009年同期水平。具体到不同城市，除北京同比下降39%外，其他4个城市较去年同期均有不同程度增长。

从不同月份来看，5月以来住宅供应有所上升，8月环比继续上升15%，其中，北京、广州、武汉环比上升，增幅在20%以上，但上海、深圳环比下降，降幅接近或超过40%，同比也有明显降幅。

重点城市市场形势解读——北京

2011年1-8月总成交面积613万平方米，同比下降14.3%，其中8月成交64万平方米，环比下降30.6%，同比下降19.1%。

2011年8月共发17个销售许可证，批售套数为5937套，比7月增加近一倍；与去年同期相比，8月新批售套数增长44%。1-8月，北京94个住宅项目获得114个销售许可证，其中38个为纯新盘项目。批售套数为36844套，同比下降34%。

从区域分布来看，位于近郊且轨道交通的区域依然是供应的主要区域，2011年1-8月北京新开盘项目主要集中在近郊区（含大兴、房山、通州、昌平、顺义），共有60个项目，所占比重达到53%。8月朝阳区新增供应，共4个项目入市，新增近2000套房源。其次是房山区，共有5个项目入市，新增套数接近1900套。

从价格段分布情况来看，2011年1-8月北京新开盘价格主要在1-2万元/平方米，占比为32.2%；2-3万元/平米和3万元/平方米以上价格段，均占30%左右。虽然多数新开盘项目的均价仍集中在1-2万元/平米，但此价格段占比明显减少，从2010年同期的48%下降至32.2%。

从“价格指数”来看，近期北京住宅价格涨幅均低于百城平均涨幅，其中4、6月环比下降，环比下跌0.14%和0.13%。8月价格指数环比微涨0.25%，较7月扩大0.2个点，但上涨幅度依然十分有限。

8月北京新开盘项目：新盘平价入市，部分老盘下调价格

8月北京新开盘项目价格走势平稳，新盘方面，除保利东郡、保利公园两个项目报价超过4万元/平米以外，其他新盘（建邦华庭、富力盛悦居等）均采取平价入市的营销策略，其开盘价格与区域平均水平基本一致。老盘后期方面，万科、首开、中信、首创、恒盛等品牌企业项目的开盘价格与上期相比并无明显上涨。但位于通州的K2百合湾由于区域供应过剩，需求有限，本期推出15000元/平米大幅优惠，而房山水墨林溪由于位置偏僻，其本期开盘价格也有所回调，比上期下调了500元/平米。

9月新开盘重点项目价格：开发企业普遍加快推盘速度

据统计（截至8月25日），2011年9月北京房地产市场约有28个住宅项目计划开盘，环比增加了7个，涨幅为33.3%，与去年同期相比基本持平。从新开盘项目的区域分布看，朝阳、大兴、昌平等区域继续领跑市场。此外保利、首开、金融街、北京城建、金隅嘉业等企业均有项目入市，项目品质有保证，市场认可度较高。

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