产业网讯：中国房地产指数系统2011年8月1日发布《2011年7月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：7月百城住宅平均价格环比6月微涨0.21%，十大城市与6月基本持平。【下载报告】【进入专题】

中指研究院、中房指数系统于2011年8月1日召开“2011年7月中国房地产百城价格指数解读暨新一轮限购对房地产品牌企业的影响研讨会”。会议旨在解读7月房地产百城价格指数的变化情况；解析市场活跃的二、三线城市房地产市场的具体表现；探讨新一轮限购对房地产品牌企业的影响。

主持人：各位好，高兴今天大家这么热的天到这么小的会议室，因为我们今天主要是连线了11个城市，有两个城市是视频的会议，今天因为我们这个会议室有限，也是感谢大家在这么热的天到我们这个会场来。我们是连线了11个城市，今天这个发布会主要的议题是我们2011年7月中国房地产百城价格指数解读，另外一方面大家知道7月份我们国务院对房地产的调控作出了相应的指示，会有新一轮的城市限购的措施，城市限购的名单还没有出来，其实我们是可以预想到长三角、珠三角环渤海的热点城市在这个限购当中的，这个限购对市场产生什么影响，对我们开发商也好，还是对我们金融机构也好会产生什么样的影响，我想也是今天我们开会想重点讨论的一方面的内容。

我们今天的这个议题是分为两大板块，是由我们指数研究的何田来发布7月份中国房地产百城的指数。另外我们各地有上海、深圳、广州、杭州、天津、武汉这几个城市，会分别说一下当地市场的一个市场形势的情况。另外我们还有一个交流研讨的环节，也是希望大家能够就自己的一些市场的情况，自己企业的情况跟大家做一些交流。

下面我们先开始个部分，由我们何田来向大家做7月份百城价格指数的解读。

中指研究院指数研究总监何田

中指研究院指数研究总监何田：首先由我代表中指研究院发布我们7月份百城价格指数，在此基础上把市场情况做一个解读，相信大家看到9点钟对外发布的7月份一百个城市价格指数，住宅环比上涨0.21%，十大城市跟上个月一样，跟以前基本持平，我们可以看到一百个城市里面环比来看的话，跟6月份相比的话，66个城市环比上涨，这个比上个月的下降了差不多10个左右，另外有33个城市环比下跌了，跟上个月相比增加了8个，十大城市跟上个月基本持平。总体来讲7月份的房价水平涨幅是继续缩小，我们看如果看它涨幅比较大的城市，年7月份环比上涨比较大的城市，下跌的城市降幅比较高的有宁波、芜湖、苏州一些二线城市比较多一些。我们看同比涨跟去年同期相比我们可以看到涨幅比较高的有青岛、洛阳、呼和浩特、衢州、秦皇岛。除了青岛以外涨幅前十位基本是中西部城市，或者地级城市，这是同比的情况。

然后另外我们还对价格相对比较高的这些城市前十名的城市，包括前三名深圳、上海、北京跟上个月一样，涨幅的形势。十大城市的话我们每个月都会对十个代表城市进行研究，十大城市的话价格的，7月份的价格是15838，和6月的情况基本是平等的。

刚才我们主要就是说2011年7月份发布的百城价格指数，总体涨幅在缩小，总涨幅上比较大的还是一些三四线的地级市或者县级市。我们再看房地产形势的解读，包括土地市场、新房成交市场以及企业运营状况，数据截止到上周五的数据，我们可以看到130个城市土地供应情况的，今年1到7月份住宅用地推出量同比下降了13.3%，在2001年全年是接近70%，7月份土地推出量增长比较明显下降。成交量受供应量的下降影响，7月份的成交量明显下降，和6月份相比环比下降33.9%。从地价水平来看，今年1到7月份总体来看住宅用地和去年同比下降9.1%，上办用地同比增长1.3%。7月跟之前不太一样，住宅用地的价格比以前有作增长，住宅用地平均的价格环比增长了35.8%，这是跟之前不太一样的情况。但是我们同时看溢价水平，最终的成交价和底价的情况来看，1到7月住宅平均是15.2%，不到去年同期不到一半。

看的话，我们之前每个月都会对它的单价和总价相比，7月份有两个地盘进入到名和第二名，这两块地溢价水平都是由当地的，深圳蛇口由当地的招商地产竞标，上海是地产竞标，从单价上成交这一块比较控制。还有一个出让金，130个城市总得来说略有上升，但是北京、上海下降7恩%，北京、上海、深圳、天津降幅都在10%以上，天津降40%以上，这个是十个代表城市的。天津的话土地的推出面积下降比较大，成交面积是下降66%，地价水平的话我们十个代表城市大概平均是下降了27%。溢价率也是相对比较低。

我们再看住宅市场，住宅市场的话今年1到7月份20个代表城市的总成交量比去年同比下降了5.2%，7月份的数据今年的3、4月环比持续下降，下降明显，到5、6月份成交量逐步的回升，但是到6月和7月的话20个重点城市成交量有所环比的下降。而且我们如果是看现在整体的成交水平今年2到7月20个城市代表成交量是平均956万平方米，跟去年5到8月的水平接近的。如果跟去年下半年相比大概下降40%，现在是历史比较低的水平。具体看不同的城市，一线城市由于去年同期它的成交量是比较低的，所以北京、上海、深圳总体还是比较低的。像二三线城市的话多数城市都是低于去年同期的，下长沙、重庆、海口接近或者超过30%，像三亚接近20%，杭州、合肥、成都这样的城市虽然降幅不大，但是到6、7月他们的成交还是在下降。

供应方面的话，今年1到7月我们挑了5个代表城市，7月份供应量上升的趋势是出现了一些变化，像北京这样一些城市，之前三四五六月是有所增长的，增长幅度不大。现在正在讨论品牌企业的情况，而且我们对品牌企业的销售业绩做了一些简单的分析，今年上半年的话十个代表性企业它的销售额同比增长是50%，除了像绿城、富丽增速比较低，万科、保利是接近50%，从具体的策略上来讲万科是产品线调整，推盘加快，6月份我们可以看到它在4、5、6他的销售业绩是逐月上升的，单月突破100亿。

我们看富力地产的话，是十个代表性企业里面相对比较低的，总体来讲我们今年上半年的企业销售业绩比较好的特点主要有以下几个方面，势区域布局方面，我们可以看到很多企业加入到二三线城市甚至四线城市，今年万科恒达这些企业他们今年新拓展的城市多。第二个销售，加强合作开发。第三个方面是融资，很多企业开始多元化的融资。主要在三线城市发行债券，信托融资更多一些。第四方面是产品方面，产品方面我们认为今年很多企业主要是丰富自己的物业结构，比如说旅游地产，我看到今年上半年有很多的项目在入市。从产品的角度来讲越来越多的企业加强这方面的拓展，这是我们对这次土地市场和新房市场的企业他们的发展变化。另外把北京市场给大家介绍一下，个方面就是成交方面，成交方面3月份以来住宅的成交量在上升，但是1到7月份总体下降17.8%，7月份的成交面积是92万平米，如果总供应面积来看北京的成交量下降比较大的原因是基本下降。到了7月份新增的项目相对之前有所下降，这个是最近成交量的表现不是很好的原因。价格与上海、深圳的表现基本一致，在今年的4、6月份小幅度的降低。我们每个月也会跟大家，通过测评的方式了解7月份新开盘的项目价格相对比较平稳，和周边的项目来讲都是持平，而且有部门项目虽然它的报告相对比较高，比如通州对外报价是两万，但是成交价格只有一万五多一点。同时我们7月份截止24号的成交，包括品牌企业。1到7月的销售排行榜来说，前十名的企业占总体的比重达到30%，品牌企业比之前有明显的增长。我们对8月份即将开盘的项目也进行了一些测评，我们预计接下来很多的企业在价格方面并不是高，还是会结合市场的需求来调整，或者产品方面的变化，这个是我们对北京市场简单的介绍。

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