"限购令"敲响房企融资警钟

2011-03-04 13:31:00 房天下产业网 来源:中指研究院

也许,真正的危机刚刚开始。

没错,2010年的两次调控,让楼市贴上了“调控年”的标签,但到了年底,根据央行统计,我国2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元,同比少增加1.65万亿元,但超出去年初制定的7.5万亿信贷目标,在信贷依然放量的情况下,2010年,房地产开发企业资金来源共72494亿元,比上年增长25.4%。其中,国内贷款12540亿元,增长10.3%。

这还不是全部,由于诸多房企销量实现跨越式增长,以及人民币预期影响,在房企资金来源中,利用外资和预收款的增长都明显。也就是说,在2010年看似紧张的融资困境中,部分房企依然获得了较为充足的资金流入。

但2011年开局伊始,新国八条的出现,迫使数十个城市都已经或者即将出台“限购令”,通过手段,直接遏制楼市的需求,可谓前所未有的严厉。在2011年中国房地产百强企业研究的过程中,我们发现,已经有相当一批企业开始未雨绸缪,积极研讨对策,关注自身资金链,以应对可能出现的“差钱”困局。

在我们的相关分析报告中提出,限购令的出台,抑制了楼市成交,直接降低企业销售速度和资金周转率,同时由于银行等金融机构的信贷收缩政策,大批融资渠道单一的中小企业将不得不加大自筹资金比例,否则3~6个月后将面临严峻的资金压力。

另一方面,对于实力型品牌企业,是万科、保利以及本地的福星惠誉、地产集团、百步亭、三江航天等百强企业而言,虽然不会马上出现上述危机,但不言而喻,传统的债务、IPO、信贷等融资方式也面临挑战,这也都促使企业不断探索信托、基金、股权融资等新途径,以期在未来充实企业现金流,保证企业稳健发展。

2011百强企业研究初步揭示,截止目前,共有19家房地产百强企业在武汉有开发,2010年,万科、万达、保利、福星惠誉、武汉地产集团、百步亭等武汉20强企业销售份额占到总体份额的40%,集聚效应明显。从以往调控进程看,品牌企业市场风向标作用明显,由此,龙头企业的发展方向及策略选择,将极大影响到本地市场对于政策的反应速度和市场波动幅度。

以在武汉开发实力的福星惠誉为例,企业在快速扩张中有着清醒的战略意识,是时刻注重财务资金安全,并制定了四个区域扩张指标,即:现有市场边际率;目标市场机会率;区域市场风险评估;企业管理和品牌复制能力;通过这几个具体的指标,对考察的区域市场进行筛选。凡是不符合这一原则的土地和市场机会,不管多好,福星惠誉都毫不犹豫的果断摈弃,这也使其在历次调控中都保持了稳定的增长势头。

更为重要的是,住宅开发不再是福星惠誉的增长点,作为百强地位日益巩固的湖北房地产龙头企业,已经在一条特立独行的道路上渐行渐远:旧城改造,城中村开发,高档住宅,商业地产运作,甚至在外地介入土地市场一级开发,借助于上市公司的有利条件,福星惠誉的发展之路越走越宽。

同样在武汉,三江航天通过商业综合体开发项目的成功,避开了以“限购令”为代表的重重政策围堵,契合了市场热潮,实现逆势增长,实现销售收入连续增长,充分保障了企业财务安全,并保证了企业的可持续增长。

没错,2008年之前,受鸡蛋不能放在同一个篮子理论影响,不乏房地产企业开展多种经营,如加大商业地产开发,有的搞土地市场一级开发,参与政府区域规划发展,介入其它产业领域,甚至委托理财参与炒股等资本运作,但总体而言,这些企业大部分没有明晰的战略导向,更多是一种随性而为的无意识行为。而今,这种状况在“限购令”的激发下,无疑将出现根本性的改变,甚至将改变这个行业的传统生态。

过去的十年中,足够的故事已经告诫我们,房地产企业在业务高速发展的过程中,一定要强调稳健发展,确保资金和财务安全,以应对各种突如其来的危机和政策调整,是中国的房地产行业,政策市的标签挥之不去,未来的市场波动依然不可避免。一遇调控就面临生死存亡的境地,这不是志存高远的企业家们所能坦然面对的,这也是体现一个企业实力和管理者水平的试金石。2011年中国房地产百强企业研究,将为我们揭示在“限购令”重压之下,中国一线房地产企业的应对之道。

标签: 限购令房企融资

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