国务院新政效果明显 楼市降温 土地退烧 企业走向理性

2010-04-30 13:31:00 房天下产业网 来源:中指研究院数据信息

面对2009年下半年以来房价急剧攀升,土地市场“”频现的现象,为了促进房地产市场健康稳定发展,政府密集出台了一系列政策“组合拳”。从2009年12月11号的“国四条”到2010年4月17号的“国十条”,政策内容涵盖增加土地供应、打击囤地、二套房首付比例50%、完善商品房预售制度等各个环节。随着“国十条”的出台,政策效应在4月得到集中体现。

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楼市降温

根据CREIS中指数据监测显示,4月中上旬,日总成交面积震荡上扬,17日国务院颁布“新国十条”,之后各大银行积极响应,制定房贷新政,一线城市成交量随即大幅下挫。一线城市的投机和性的住房需求对政策反应极为灵敏。反观二线城市,政策出台前夕,成交量已开始大幅上涨,而政策出台后,市场反应不及一线城市迅速,成交量有所上扬。三线城市成交量暂未受影响,延续着上涨的态势。

详情请点击进入专题:2010年4月中国主要城市住宅市场交易情报

(注:一线城市包括北京、上海、广州、深圳和杭州,二线城市包括天津、南京、重庆、武汉和成都,三线城市包括厦门、福州、合肥、哈尔滨和昆明。)

一线城市日均成交量下跌35.09%

数据来源:CREIS中指数据fdc.soufun.com

二线城市日均成交上涨17.82%

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三线城市日均成交环比上涨40.79%

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土地:百城土地跟踪,制定最优拿地策略
住宅:快评楼市,及时应对市场变化
城市:关注区域市场,透析城市
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土地退烧

住宅用地同比大幅增加

从2009年12月的“国四条”到2010年4月的“国十条”,增加住宅用地供应成为此番房地产市场调控的主题。4月15日,国土资源部公布了2010年住宅用地供应计划。住宅用地供应量高达18.5万公顷,同比激增138%。根据中指研究院数据信息监测显示,2010年1-3月,70个城住宅用地供应量一直处于上升态势。4月受“计划出让前暂停出让”政策影响,供应量有所回落。随着出让计划的落实,土地市场必将出现供应高峰。

详情请点击进入专题:2010年4月中国主要城市土地市场交易情报

图:2010年1-4月70城市住宅用地供应量

数据来源:CREIS中指数据fdc.soufun.com

住宅用地楼面均价呈下行趋势

09年底和今年年初,国家针对土地市场出台了一系列政策,旨在打击囤地,加强土地开发进程的,抑制高地价,实现土地的有效供给。今年2月,从市场表现可以看出,土地调控政策开始发挥作用。土地价格继2月、3月出现回落后,4月再次下调。1月70个城市住宅用地平均楼面地价2666元/平方米,2月小幅回落,为2343元/平方米,3月降至1858元/平方米,4月进一步回落至1793元/平方米,土地政策对地价的调控效果已显露。具体城市而言,一线城市市场竞争激烈,成交均价处于高位;其他大部分城市一季度以来成交均价出现了不同程度的下跌。

图:2010年1-4月70城市住宅用地平均楼面地价及环比变化率

数据来源:CREIS中指数据fdc.soufun.com

重点城市溢价水平明显降低

提高土地出让金的首付比例、增加住宅用地供应、打击囤地等土地调控政策随着“国十条”的出现,产生了较大的连锁反应,开发企业拿地的心理预期受到影响,重点城市住宅用地溢价水平在4月明显降低。

图:2010年1-4月重点城市住宅用地溢价水平

数据来源:CREIS中指数据fdc.soufun.com

土地出让方式或将变化,招标方式明显增多

“8.31大限”之后,招拍挂的出让方式一直是土地市场的主流。“价高者得”的规则被认为是土地价格高企的主要原因。土地出让方式的改革是此次土地市场调控的重点。采取招标的方式,弱化价格在出让中的作用是出让方式改革的一个方向。以北京为例,2004-2010年(2010年1-4月)7年间,采用招标出让方式较多的年份地价增长率相对较慢,反之,增长较快。2009年,北京仅4宗住宅用地采用招标的方式出让,平均楼面地价同比增长51%。

图:2004-2009年北京住宅用地价格增长率及招标宗数

数据来源:CREIS中指数据fdc.soufun.com


 

企业走向理性

重点企业拿地热情明显下降,新增土地储备环比降20%

2010年4月,受到相关政策影响,20家重点监测房地产企业月度新增土地储备数量出现大幅度下降,新增土地储备面积以及土地出让金总额环比3月分别下降19.11%和32.66%,平均楼面地价下降16.76%,且4月全月一线城市20家重点监测企业仅在上海有一块新增土地。房地产企业争相高价拿地的态势已经有所放缓,企业拿地热情明显降低。可以预期在企业资金来源受到限制且政策限制加大的情况下,房地产企业将转向2/3线城市理性扩张,高价拿地现象将会得到遏制。

(注,20家企业:保利、首开、金地、万通、万科、招商、中海、华润、富力、绿城、碧桂园、合生创展、首创置业、龙湖、远洋、保利香港、恒大、新中国、绿地、金隅嘉业)

详情请点击进入专题:2010年4月中国房地产企业监测报告

20家重点监测企业4月新增土地储备情况

数据来源:CREIS中指数据fdc.soufun.com

伴随楼市降温,重点企业在北京销售情况全面下滑

从本月北京的销售来看,重点15家企业在北京的项目受新政影响较大。前两周每周末均出现一次销售高峰,新政以后,销售高峰消失,每天销售持续低迷。

新政公布前两周,周末成交套数分别为284套和363套,第二周环比上涨27.82%。

新政公布后,第三个周末成交套数环比下滑62.81%,成交近135套,而第四周成交套数比第三周环比再次下滑72.59%,新政影响力巨大,重点企业周度成交量进入下行通道。

(注,15家企业:保利、首开、金地、万科、招商、中海、华润、富力、绿城、碧桂园、合生创展、首创置业、龙湖、远洋、金隅)

15家重点企业北京4月销售情况走势图

数据来源:CREIS中指数据fdc.soufun.com

15家重点企业4月各周销售情况统计

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